logistyka.net.pl - wortal logistyczny | logistyka | e-logistyka | TSL

PARTNER PORTALU:

A+ A A-

Intensywny rok dla polskiego rynku magazynowego

Oceń ten artykuł
(1 Głosuj)

W 2014 r. popyt brutto wyniósł rekordowe ponad 2 mln mkw., z czego 1,4 mln mkw. przypadło na popyt netto. Deweloperzy reagowali szybko - w ubiegłym roku w Polsce oddano do użytku aż milion mkw. powierzchni magazynowych. Firma doradcza JLL podsumowała 2014 r. na rynku nieruchomości magazynowych w Polsce oraz zaprezentowała trendy rozwoju sektora w najbliższych miesiącach.

- 2014 r. był bardzo intensywnym czasem zarówno dla najemców, jak i deweloperów powierzchni magazynowo - przemysłowych. Pomimo braku spektakularnych wejść nowych graczy do Polski i umów najmu takich jak Amazon w 2013 r., rynek magazynowy już drugi rok z rzędu zarejestrował bardzo wysoki poziom popytu. W 2014 r. podpisano umowy najmu na łącznie 2,06 mln mkw., co jest najlepszym wynikiem w historii polskiego rynku magazynowego i o 6% wyższym niż bardzo dobry rezultat w 2013 r. Co istotne, popyt netto wyniósł aż 1,4 mln mkw. – 7,5% więcej w porównaniu do 2013 r. O tak dobrym rezultacie zadecydowała kombinacja takich czynników jak dobra koniunktura gospodarcza, rozwój infrastruktury drogowej oraz ekspansja sektora e-commerce, sieci handlowych czy firm produkcyjnych - powiedział Tomasz Olszewski, dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych w Europie Środkowo-Wschodniej, JLL.

   Co ciekawe, zmieniła się trochę mapa popytu w porównaniu do 2013 r. W 2014 r. największy udział w wolumenie umów miały Okolice Warszawy. Największe nowe umowy najmu w 2014 r. w Polsce podpisały takie firmy jak Czerwona Torebka (54 000 mkw. w MLP Poznań Zachód), ID Logistics (46 000 mkw. w Point Park Mszczonów) czy GE (45 000 mkw. w projekcie typu BTS, realizowanym przez Panattoni w Bielsku-Białej). Największe odnowione umowy zawarł Carrefour (46 000 mkw. w Distribution Park Będzin) oraz P&G (38 000 mkw. w Prologis Park Sochaczew).
   Największe zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe pochodzi tradycyjnie od operatorów logistycznych, którzy w ramach nowych umów zabezpieczyli prawie 607 000 mkw. (43% popytu netto). Udział operatorów logistycznych w popycie brutto wyniósł z kolei 37%.

Współczynnik powierzchni niewynajętej w dół
   Jak podaje portal magazyny.pl, na koniec 2014 r. bez najemcy pozostawało 834 000 mkw. magazynów - czyli 9,8% krajowych zasobów. To spadek o 1,6 pp względem analogicznego okresu roku poprzedzającego. Spośród pięciu głównych rynków, najwięcej niewynajętej powierzchni (15,8%) przypada na rynek Polski Centralnej, następnie Warszawy (11,2%) oraz Górnego Śląska (11,1%). Patrząc szerzej na mapę rynku magazynowego - 14,3% wynosi współczynnik powierzchni niewynajętej w Trójmieście, ale biorąc pod uwagę mniejszą skalę rynku jest to tylko 35 000 mkw.
Spośród głównych lokalizacji, najniższa dostępność powierzchni charakteryzuje nadal rynki na zachodzie kraju - w Poznaniu na najemców czekają 32 000 mkw., czyli jedynie 2,5% łącznej podaży, we Wrocławiu 66 700 mkw. (5,7%).
   Największy spadek poziomu pustostanów zarejestrowano w strefie Warszawa Miasto (z 22,3% w IV kw. 2013 r. do 14,6% na koniec 2014 r.)

Podaż - milion mkw. nowych magazynów w 2014 r.
   Na koniec roku podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce sięgnęła 8,54 mln mkw. Kraj pozostaje największym rynkiem w regionie Europy Środkowo – Wschodniej. 92% zasobów magazynowych koncentruje się na pięciu głównych rynkach – Warszawie, Górnym Śląsku, Poznaniu, Polsce Centralnej i Wrocławiu.

- W 2014 r. do użytku oddano 1,02 mln mkw. nowych powierzchni, co jest trzecim wynikiem w historii polskiego rynku magazynowego i zdecydowanym wzrostem względem 305 000 mkw. ukończonych w roku 2013. Najwięcej - 355 000 mkw. - nowej podaży trafiło na rynek wrocławski, którego łączne zasoby magazynowe przekroczyły w ubiegłym roku milion mkw. - informuje Tomasz Olszewski.


   W 2014 r. Wrocław wzbogacił się o 355 000 mkw. nowej podaży, Poznań o 268 000 mkw., a region Polski Centralnej o 138 000 mkw. Mało nowej powierzchni trafiło na rynek warszawski, co nie zmienia faktu, że pozostaje on największym rynkiem w kraju pod względem zasobów (ponad 2,67 mln mkw. w dwóch subregionach - Okolicach Warszawy i Warszawie Miasto).
   Największe projekty magazynowe oddane do użytku w roku ubiegłym to trzy obiekty dla firmy Amazon o łącznej powierzchni ok. 370 000 mkw., wybudowane przez firmy Panattoni i Goodman we Wrocławiu i Poznaniu. W ubiegłym roku największą aktywnością budowlaną wykazała się firma Panattoni, która zrealizowała ponad 462 000 mkw. Na kolejnych miejscach znalazł się Goodman (215 000 mkw.) i Prologis (85 000 mkw.).

- Deweloperzy nie zwalniają tempa. W budowie znajduje się 687 000 mkw. w ramach 30 projektów. Co istotne, utrzymuje się trend wzrostowy w obszarze budów spekulacyjnych. Ponad 184 000 mkw. magazynów powstaje obecnie bez umów najmu. To jasna odpowiedź deweloperów na spadający poziom dostępnej od ręki powierzchni oraz wysoki poziom popytu - dodaje Tomasz Olszewski.

   Najwięcej powierzchni powstaje w Poznaniu. Najbardziej aktywnym deweloperem pod względem nowej podaży pozostaje Panattoni realizujący projekty o łącznej powierzchni 252 000 mkw., a następnie Goodman (212 000 mkw.). Na te dwie firmy przypada również największy wolumen powierzchni realizowanej na zasadach spekulacyjnych.

Czynsze
   Czynsze bazowe w mniejszych obiektach typu SBU (zlokalizowanych często w obrębie miast i charakteryzujących się zwykle wyższymi stawkami najmu niż parki magazynowe), pozostały stabilne w Warszawie i Łodzi i nieznaczne spadły we Wrocławiu (do 3,5 - 4 euro za mkw. miesięcznie).
   W przypadku dużych parków magazynowych czynsze bazowe pozostały stabilne w Okolicach Warszawy (2,7 - 3,6 euro za mkw. miesięcznie), na Górnym Śląsku (3,0 - 3,7 euro za mkw. miesięcznie) i Polsce Centralnej (2,6 - 3,3 euro za mkw. miesięcznie). Niewielką presję zniżkową zarejestrowano we Wrocławiu (do poziomu 3,0 - 3,6 euro za mkw. miesięcznie), bardziej znaczący spadek odnotowano w Poznaniu (z 3,3 - 3,8 euro do 2,9 - 3,5 euro za mkw. miesięcznie).
   Z kolei czynsze efektywne (uwzględniające ulgi i zachęty od właścicieli) w parkach magazynowych pozostawały stabilne w Okolicach Warszawy (2,1-2,8 euro za mkw. miesięcznie), na Górnym Śląsku (2,4 - 3,3 euro za mkw. miesięcznie) i Polsce Centralnej (2,1 - 2,8 za mkw. miesięcznie), a obniżyły się w Poznaniu do poziomu 2,15 -3 euro za mkw. miesięcznie i Wrocławiu (2,5 - 3,1 euro za mkw. miesięcznie).

Grunty przemysłowe - powrót zakupów spekulacyjnych
- W 2014 r. można było zauważyć znaczącą zmianę w strategiach deweloperów, którzy zachęceni mocnym popytem i pozytywnymi perspektywami rozwoju rynku powrócili do zakupów gruntów na zasadach spekulacyjnych. Takiej aktywności nie rejestrowaliśmy od roku 2007. Co ciekawe, firmy wykazywały zainteresowanie zakupami nie tylko w wiodących lokalizacjach, ale również na mniej rozwiniętych rynkach magazynowych – w Lublinie, Rzeszowie, Bydgoszczy, Toruniu czy Białymstoku. Kolejnym czynnikiem generującym zapotrzebowanie na grunty inwestycyjne, szczególnie te objęte działalnością Specjalnych Stref Ekonomicznych, była zmiana z dniem 1 lipca 2014 r. zasad przyznawania pomocy regionalnej. Przyczyniła się ona do zwiększonego zainteresowania działkami w I półroczu. W 2014 r. inwestorzy najczęściej pytali o dostępne grunty w Poznaniu oraz na Dolnym i Górnym Śląsku. Z kolei w 2015 r. spodziewamy się zwiększonego zainteresowania terenami w regionie Okolic Warszawy - twierdzi Agata Zając, koordynator ds. gruntów inwestycyjnych, JLL.

Rynek inwestycyjny
   Wartość transakcji inwestycyjnych zrealizowanych na rynku magazynowym w 2014 r. sięgnęła historycznie rekordowych 744 mln euro. Największą transakcją było kupno parków logistycznych przez PZU Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Sektora Nieruchomości 2 za ok. 140 mln euro. Pod względem struktury właścicielskiej rynku polskiego, 54% istniejącej powierzchni skupiona jest w rękach takich firm jak: Prologis (26%), SEGRO (11%), Blackstone/Logicor (11%) oraz Goodman (6%).

Prognozy na 2015
- Z naszych analiz wynika, że - biorąc pod uwagę dobre prognozy gospodarcze - popyt na powierzchnie magazynowo – przemysłowe utrzyma się na podobnym poziomie jak w ostatnich dwóch latach, chociaż nie oczekujemy kolejnych spektakularnych rekordów. Aktywność deweloperów pozostanie na wysokim poziomie – spodziewamy się, że na rynek w tym roku może trafić nawet milion mkw. nowej podaży. Można oczekiwać wzrostu zainteresowania zarówno deweloperów, jak i najemców rynkami w Polsce Wschodniej - Lublinem i Rzeszowem oraz innymi mniej oczywistymi lokalizacjami takimi jak Szczecin czy Toruń. Czynsze pozostaną stabilne w większości przypadków, z ewentualną presją zwyżkową w regionach o niskiej dostępności wolnej powierzchni - podsumowuje Tomasz Olszewski.

 

Ostatnio zmieniany czwartek, 19 luty 2015 13:43

Z ostatniej chwili

  • 1
  • 2
  • 3

Nowa wersja Specyfikacji Ogólnych GS1

Nowa wersja Specyfikacji Ogólnych GS1

Pojawiła się nowa wersja Specyfikacji Ogólnych GS1. To już siedemnasta odsłona dokumentu, który zawiera techniczne...

Polski transport zadłużony

Polski transport zadłużony

Krajowy Rejestr Długów Biura Informacji Gospodarczej SA opublikował raport dotyczący  finansów  polskiego transportu. Sytuacja jest...

FedEx wraz UEFA for Children stworzyły dziecięcą eskortę na mecz…

FedEx wraz UEFA for Children stworzyły dziecięcą eskortę na mecz finałowy Ligi Europy UEFA

FedEx Express, firma świadcząca usługi przewozów ekspresowych, wraz z Fundacją UEFA for Children i szwedzkimi...

Ostatnio na forum

Ogłoszenia

Brak aktywnych ogłoszeń.

 Instytut Logistyki i Magazynowania

Logowanie

LOGOWANIE

Rejestracja

Rejestracja użytkownika
lub Anuluj