E-commerce rządzi na rynku magazynowym

   Popyt
W III kwartale 2016 r. odnotowano wyjątkowo dużą aktywność najemców na rynku nieruchomości magazynowych - w przeciągu 3 miesięcy łącznie zawarto transakcje o wolumenie ponad 960 tys. m kw. W porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku jest to wynik wyższy o 76%. Szczególnie dużo umów najmu wraz z rozszerzeniami podpisano  w Warszawie (ok. 234 tys. m kw.), na Górnym Śląsku (225 tys. m kw.) oraz w Szczecinie (160 tys. m kw.).
   Największe zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe w miesiącach lipiec - wrzesień zgłaszali operatorzy logistyczni. Od początku roku, podpisali oni kontrakty na 850 tys. m kw. powierzchni magazynowej, co stanowi 43% popytu brutto. Nieprzerwanie od 2 lat obserwowany jest duży wpływ firm z sektora e-commerce, które także w III kwartale br. zgłaszały znaczące zapotrzebowanie (w tym największa umowa Zalando na 130 tys. m kw. w regionie Szczecina) oraz podnosiły aktywność operatorów logistycznych. Do najaktywniejszych najemców należą także firmy z sektorów: FMCG (13% popytu brutto) oraz budownictwa (11% popytu brutto).
   Wśród największych kontraktów znalazły się inwestycje BTS: na rynku szczecińskim dla Zalando (130 tys. m kw.) oraz na Górnym Śląsku dla IFA Rotorion (34 tys. m kw.) i Toy Story (27 tys. m kw.) - wszystkie realizowane przez Panattoni oraz ekspansja Jysk w Centralnej Polsce (20 tys. m kw. w Logistic City).

- Duże transakcje najmu dla gigantów e-commerce, wzrost biznesu w sektorze logistycznym oraz ekspansje i relokacje firm z branży FMCG i produkcyjnych sprawiają, że na koniec br. możemy oczekiwać pobicia kolejnego rekordu po stronie popytu. Wolumen transakcji na rynku najmu na poziomie 2,7 do 3  mln m kw., a takiego wyniku możemy spodziewać się na koniec roku, jest porównywalny z rezultatami na dojrzałych rynkach, takich jak francuski czy brytyjski. Polski rynek magazynowy jest nie tylko liderem regionalnym, ale również znaczącym rynkiem w skali Europy - komentuje Renata Osiecka, partner zarządzająca AXI IMMO.

   Podaż
W III kwartale 2016 r. całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce zbliżyła się do 11 mln m kw. Dynamika podaży utrzymała tempo z ubiegłego roku - podobnie jak w III kwartale 2015 do użytkowania oddano 390 tys. Najwięcej powierzchni do dyspozycji najemców przeznaczono na Górnym Śląsku (105 tys. m kw.), co stanowiło ponad jedną czwartą wolumenu nowej podaży. Wysokie udziały w całkowitej nowej podaży miały również region Warszawy oraz Dolny Śląsk - tam oddano odpowiednio 74 tys. m kw. (19% nowej podaży) oraz 65 tys. mkw. (16,6% nowej podaży). Na mniejszych rynkach takich jak Szczecin czy w Polsce Wschodniej, nie oddano w tym kwartale nowych projektów.
   Wśród największych obiektów oddanych do użytkowania w trzecim kwartale 2016 roku znalazły się projekty typu multitenant Panattoni Sosnowiec III (41 400 m kw.) i Panattoni Kraków III (34 500 m kw.) oraz BTS dla Tesco w Segro LP Poznań (30 000 m kw.).
   Na koniec września 2016 r. wolumen powierzchni magazynowej w budowie wyniósł 955 tys. m kw., tj. o 59% więcej w porównaniu do analogicznego okresu roku ubiegłego. 70% budowanej powierzchni była zabezpieczona umowami najmu, natomiast pozostałe 30% to inwestycje spekulacyjne lub częściowo spekulacyjne. Ze względu na projekt Zalando najwięcej buduje się w Szczecinie (170 tys. m kw.), następnie w Poznaniu (158 tys. m kw.) i Bydgoszczy (130 tys. m kw.) oraz na Dolnym i Górnym Śląsku (odpowiednio 114 tys. m kw. i 110 tys. m kw.) Ponadto, blisko 100 tys. m kw. powstaje w regionie Polski Centralnej, gdzie od kilku kwartałów najbardziej dotkliwy jest brak wolnej powierzchni.

   Wskaźnik pustostanów
Na koniec trzeciego kwartału 2016 r. wskaźnik pustostanów na polskim rynku magazynowym wynosił 5,5%. W porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku, wskaźnik nieznacznie wzrósł o 0,2%. Wysoka aktywność deweloperska przy wysokim popycie sprawia, że wskaźnik powierzchni niewynajętej pozostaje na stabilnym, niskim poziomie.
   Po rekordowym popycie w I połowie roku na powierzchnię magazynową w Szczecinie, Toruniu i Bydgoszczy dostępność powierzchni w tych regionach na koniec III kw. spadła do zera. Niski wskaźnik pustostanów utrzymał się również w Polsce Centralnej (2,4%) oraz Poznaniu (3,5%).

   Czynsze
Rekordowy popyt ze strony najemców w III kwartale nie wpłynął na podwyższenie stawek czynszu. Wprawdzie chętnych na wynajem powierzchni przemysłowych nie brakowało, ale odpowiednio zwiększona podaż magazynów zablokowała potencjalne podwyżki. Czynsze bazowe utrzymały się w większości lokalizacji w przedziale od 2,4 do 3,5 EUR za m kw. Najtańsze powierzchnie magazynowe oferowano w okolicach Warszawy oraz Poznania. Wzrostu stawek możemy oczekiwać na rynkach o niskim poziomie pustostanów. Atrakcyjne oferty dotyczą ostatnich modułów w większości projektów.

   Prognozy
Po stronie popytu oczekujemy utrzymania wysokiej dynamiki i kolejnych rekordów. Ostatnie miesiące roku to okres, kiedy zamyka się najwięcej procesów negocjacyjnych związanych zarówno z nowymi kontraktami, jak i przedłużeniami. Dobra sytuacja makroekonomiczna, wysoka konsumpcja wewnętrzna oraz nowe inwestycje firm zagranicznych wpływają na wysokie wyniki po stronie popytu.
   Utrzyma się wysoka aktywność deweloperów. Nowe inwestycje będą przygotowywane nie tylko w największych hubach logistyczno-magazynowych, takich jak: Warszawa czy Górny Śląsk i Poznań, ale także na mniejszych, dotąd nieeksplorowanych rynkach takich jak np. Zielona Góra, Białystok czy Kutno, gdzie deweloperzy przymierzają się do realizacji pierwszych projektów. W konsekwencji pojawi się większa pula potencjalnych relokacji dla klientów, a dotychczas popularne lokalizacje będą musiały mocniej walczyć o najemców z wybranych segmentów. To nowa, interesująca sytuacja zarówno dla najemców, jak i wynajmujących. Wzrost stawek może wystąpić na rynkach z niskim wskaźnikiem pustostanów.