Dzielić czy nie dzielić? - mechanizm podzielonej płatności na rynku nieruchomości komercyjnych
- IW
- Kategoria: Logistyka
Od lipca przedsiębiorcy w Polsce będą decydować, czy korzystać z mechanizmu podzielonej płatności (MPP). Zgodnie z zapowiedziami Ministerstwa Finansów podmioty płacące w ramach MPP będą traktowane jako rzetelni przedsiębiorcy, dochowujący należytej staranności kupieckiej. W analizie "Commercial Real Estate Tax & Business Digest" specjaliści z firmy doradczej dla rynku nieruchomości komercyjnych Cresa Polska i eksperci ds. podatków z firmy Crido Taxand radzą, czy warto skorzystać z nowych regulacji.
Zamrożone środki
- Zwykle ze względu na niski poziom kosztów operacyjnych przy wynajmie obiektu komercyjnego powstaje znaczna nadwyżka podatku należnego nad naliczonym. Jeżeli większość najemców zdecyduje się płacić w mechanizmie split-payment, wówczas efektywnie zmniejszy się bieżąca płynność finansowa wynajmującego - wskazuje Michał Borowski, partner w dziale doradztwa podatkowego firmy Crido Taxand.
Istotne znaczenie ma możliwość odzyskania podatku VAT przez nabywcę nieruchomości, w sytuacji gdy zapłatę podatku VAT finansuje kredytem bankowym. Jeżeli nabywca wybierze mechanizm podzielonej płatności w ramach zapłaty, zwrot zostanie dokonany na specjalne konto VAT. Będzie mógł nim dysponować tylko w ograniczonym zakresie, a spłata zaciągniętego kredytu będzie wymagała złożenia wniosku o zwolnienie środków w terminie 60 dni.
- Bank finansujący nie będzie miał możliwości ustanowienia zabezpieczenia rzeczowego (zastaw rejestrowy lub finansowy) na rachunku VAT, a więc mniej chętnie udzieli kredytu na sfinansowanie podatku VAT w transakcji zakupu nieruchomości (należy pamiętać, że banki już teraz są mniej skłonne do kredytowania VAT). W efekcie może spowodować to wzrost kosztów finansowania kredytu VAT - uważa Mateusz Stańczyk, partner w dziale doradztwa podatkowego firmy Crido Taxand.
Wpływ na wartość aktywa
Zastosowanie MPP nie wymaga dokonywania ponownej wyceny nieruchomości komercyjnych, a także w odniesieniu do polskich, jak i międzynarodowych standardów nie wpłynie w sposób bezpośredni na ich wycenę. W zależności od uwarunkowań rynkowych zmiana ta może zostać jednak skapitalizowana przez inwestorów długoterminowych w oczekiwanych stopach zwrotu, a co za tym idzie pośrednio wpłynąć na wartości wycenianych w oparciu o przychody czynszowe nieruchomości.
- W przypadku części spółek będących właścicielami nieruchomości komercyjnych, w szczególności tych czerpiących przychody z najmu lub dzierżawy, nowe podejście do rozliczenia VAT-u wpłynie na ich finanse, a co za tym idzie może spowodować zmiany w ich wartości - uważa Urszula Sobczyk, dyrektor działu wycen w firmie Cresa Polska.
Decyzja należy do najemcy
W nowym otoczeniu prawnym, związanym z wprowadzeniem MPP to najemca decyduje o sposobie realizacji płatności VAT, dzięki czemu zyskuje on uprzywilejowaną względem wynajmującego pozycję. Jeśli zdecyduje się na rozliczanie czynszu na zasadach split-payment, to spowoduje u wynajmującego krótkoterminowe pogorszenie płynności przy nieznacznym spadku rentowności finansowej przedsięwzięcia, przy założeniu, że wynajmujący na bieżąco reinwestuje środki pieniężne znajdujące się na jego rachunku bankowym.
- Rezygnacja z możliwości skorzystania przez najemców z MPP, w celu uzyskania od wynajmującego dodatkowych korzyści, będzie uzależniona od warunków w danym segmencie rynku i ich siły negocjacyjnej - mówi dr Bolesław Kołodziejczyk, dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa w Cresa Polska.
Działania inwestycyjne dobrym rozwiązaniem
- Problem płynności finansowej najdotkliwiej odczują przedsiębiorcy o słabej pozycji negocjacyjnej. Dotyczy to podmiotów, które otrzymają dużą część płatności z wykorzystaniem MPP, a jednocześnie zostaną skutecznie przekonani przez swoich dostawców do tradycyjnych przelewów - mówi Paweł Nowakowski, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych w firmie Cresa Polska.
Dla spółek będących właścicielami nieruchomości komercyjnych rozwiązaniem umożliwiającym odzyskanie zamrożonych na koncie VAT środków mogą być działania inwestycyjne, np. na modernizację budynku. Zapłata za faktury inwestycyjne w ramach MPP spowoduje znaczny krótkoterminowy spadek środków pieniężnych zamrożonych na koncie VAT. W większości przypadków neutralność modeli finansowych stosowanych do analizy inwestycji względem podatku obrotowego nie wpłynie na wskaźniki racjonalności finansowej tych projektów.
- Zmiana może za to dotknąć fundusze inwestycyjne i firmy wykorzystujące w swoim działaniu cash pooling (umowa o wspólnym zarządzaniu płynnością finansową lub umowa konsolidacji rachunków bankowych w ramach grupy spółek), ograniczając ich dostępność do krótkoterminowych zasobów gotówkowych - uważa dr Bolesław Kołodziejczyk.