Magazynowy boom w 2020 r. Jaki będzie 2021?
- Maciej Chmielewski
- Kategoria: Raporty i analizy
Pomimo pandemii rynek magazynowy w Polsce pozostaje w bardzo dobrej kondycji. W 2020 roku zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej zwiększyły się o ponad 2 mln m kw. Tym samym całkowita podaż osiągnęła w Polsce 20,6 mln m kw. W porównaniu z 2019 r. to wzrost o ponad 10%. Eksperci Colliers prognozują, że wysoki poziom podaży utrzyma się również w roku 2021.
Warszawa z największym wzrostem podaży
98% całkowitej podaży nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce zlokalizowane jest na 11 głównych rynkach. W ubiegłym roku największy przyrost nowej powierzchni w porównaniu do 2019 odnotowała Warszawa (566 tys. m kw. w ramach trzech stref), Górny Śląsk (438 tys. m kw.) oraz Wrocław (360 tys. m kw.).
- Intensywny rozwój rynku magazynowego aglomeracji warszawskiej pokazuje, że obecnie na znaczeniu zyskuje logistyka tzw. ostatniej mili oraz małe magazyny miejskie (SBU) obsługujące klientów z sektora e-commerce. W celu zminimalizowania potencjalnego ryzyka utraty płynności w przepływie towarów firmy widzą konieczność reorganizacji i skrócenia dotychczasowego łańcucha dostaw, stąd ich zainteresowanie magazynami zlokalizowanymi w miastach. To na te produkty stawiają dziś deweloperzy działający na rynku. Przewidujemy, że w 2021 r. trend na wynajem mniejszych modułów na terenach miejskich się utrzyma - prognozuje Jan Barbasiewicz, partner, Dział Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych w Colliers.
Pomimo nietypowej sytuacji wywołanej pandemią, większość inwestycji w fazie budowy była realizowana zgodnie z harmonogramem. Do największych projektów oddanych w 2020 r. zaliczyć należy: A2 Warsaw Park firmy Panattoni w Grodzisku (103,7 tys. m kw.), Hillwood Wrocław Wschód II (63,9 tys. m kw.), kolejny etap Elite Mszczonów Logistic Park / d. P3 Mszczonów (58,5 tys. m kw.), Panattoni Park Ruda Śląska II (56 tys. m kw.), Hillwood Oleśnica (53 tys. m kw.), oraz 7R Park Gdańsk II (51,8 tys. m kw.). Uruchomiono również centra logistyczne dwóch gigantów branży e-commerce - Amazon otworzył w Gliwicach swoje największe, ósme już centrum w Polsce, natomiast Zalando swoją trzecią lokalizację w kraju (w Głuchowie pod Łodzią).
- Od początku 2020 r. obserwowaliśmy trend wzrostowy w ilości nowej powierzchni dostarczanej na polski rynek magazynowy. Podczas gdy w I kw. oddano 455 tys. m kw., w II kw. było to już 622 tys. m kw., a w III kw. 671 tys. m kw. W IV kw. nastąpiło zwolnienie tempa i nowa podaż osiągnęła poziom 301 tys. m kw. Pod koniec roku w budowie znajdowało się kolejne 2 mln m kw. Także deweloperzy z innych sektorów zauważają potencjał rynku magazynowego, który dzięki intensywnemu rozwojowi e-commerce i branży kurierskiej staje się atrakcyjną formą lokaty kapitału - mówi Maciej Chmielewski, senior partner, dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych w Colliers.
- Tak jak w przypadku nieruchomości biurowych, tak i na rynku magazynowym deweloperzy coraz większą wagę przywiązują do stosowania rozwiązań ekologicznych, zgodnych z koncepcją zrównoważonego rozwoju. Rynek kieruje się także w stronę automatyzacji magazynów oraz zapewnieniu w ofercie niestandardowych, elastycznych rozwiązań, które dają możliwość wyróżnienia się i podniesienia atrakcyjności powierzchni. Spodziewamy się, że powierzchnia magazynowa, która trafi na rynek w najbliższych latach będzie w coraz wyższym standardzie - dodaje Jan Barabsiewicz.
Rekordowy popyt
W 2020 roku najemcy wykazali się rekordową aktywnością - roczny popyt osiągnął poziom 5,4 mln m kw. Dla porównania w 2019 r. całkowity wolumen wynajętej powierzchni wyniósł 4,3 mln m kw., a zatem jest to wzrost o blisko 26% r/r.
Najchętniej wybieraną przez najemców lokalizacją była Warszawa (1,2 mln m kw. wynajęte w ramach trzech stref magazynowych) oraz Górny Śląsk (1,07 mln m kw.), który odnotował wzrost poziomu popytu w stosunku do 2019 r. o 79%. Tylko na tych dwóch rynkach umowami najmu objęto blisko połowę (42%) całej wynajętej w Polsce w 2020 r. powierzchni magazynowej. Na popularności zyskały również lokalizacje położone w Polsce Zachodniej, gdzie wynajęto 265 tys. m kw. (40 tys. m kw. w 2019 r.), Bydgoszcz/Toruń (139 tys. m kw. vs. 55 tys. m kw.) oraz Kraków (150 tys. m kw. vs. 77 tys. m kw.).
- Tak wysoki wskaźnik popytu na magazyny pokazuje nam, w jaką stronę zmierza rynek - firmy rozwijają internetowe kanały sprzedaży i w tym celu zwiększają swoje zaplecze magazynowe. Stanowi to dodatkową motywację dla inwestorów albo funduszy inwestycyjnych, by powiększać swój portfel inwestycyjny o ten rodzaj powierzchni. Przy wyjątkowo intensywnym rozwoju sektora e-commerce wyzwaniem w najbliższym czasie może być zapewnienie wystarczającej liczby obiektów udostępniających duże powierzchnie rzędu 20-40 tys. m kw. W efekcie najemcy, którzy będą potrzebowali szybko wynająć dodatkową przestrzeń, będą musieli na nią poczekać. Ta sytuacja zapewni przewagę firmom, które zdążyły się na to przygotować - prognozuje Maciej Chmielewski.
2020 r. obfitował w znaczące transakcje. W pierwszej piątce tych największych są m.in. dwie transakcje firmy Amazon, która rozpoczęła budowę centrum logistycznego w Świebodzinie (200,4 tys. m kw.) w ramach umowy BTS oraz w Hillwood Łódź Górna (67,5 tys. m kw.) w ramach nowej umowy. Na szczególną uwagę zasługuje również wynajem przez Euro-net 73,4 tys. m kw. powierzchni w Prologis Park Janki (nowa umowa), wynajęcie przez Żabkę obiektu BTS Radzymin (67,5 tys. m kw.) oraz transakcja typu BTS zawarta przez 4F na magazyn w Czeladzi (67 tys. m kw.). Wśród najemców dominowali przedstawiciele sektora 3PL (32% wolumenu transakcji) oraz branży handlowej (24%).
Dużo nowych umów, czynsze bez zmian
Najwyższe bazowe stawki czynszu odnotowano w warszawskiej strefie I - średnio wynosiły między 4 a 5 euro za m kw. na miesiąc. Natomiast w pozostałych strefach oraz pozostałych rynkach regionalnych, stawki bazowe wahały się pomiędzy 2,7-3,8 euro za m kw. na miesiąc.
- Pomimo wysokiego wskaźnika popytu, stawki czynszu na głównych rynkach magazynowych w Polsce utrzymały się na stabilnym poziomie. Odnotowaliśmy duży udział nowych umów w strukturze najmu - stanowiły ponad połowę całkowitego wolumenu (54%). W szczególności w pierwszych miesiącach po ogłoszeniu pandemii najemcy wykazali znaczny wzrost zainteresowania zawieraniem krótkoterminowych umów najmu - udział powierzchni objętej tego typu transakcjami wzrósł w porównaniu z rokiem 2019 aż o blisko 85% - mówi Agnieszka Bogucka, analityk w Dziale Doradztwa i Badań Rynku w Colliers.
Liczba pustostanów zmalała
- Choć często wysoka podaż nowej powierzchni idzie w parze ze wzrostem wskaźnika pustostanów, w tym roku na rynku magazynowym nie mamy do czynienia z tego rodzaju zależnością. Wręcz przeciwnie - duże zainteresowanie najemców przełożyło się na spadek wskaźnika powierzchni niewynajętej, który na koniec roku wyniósł 6,6%, czyli o 0,4% mniej niż w analogicznym okresie 2019 r. - podaje Agnieszka Bogucka.
Najniższym wskaźnikiem pustostanów ponownie, jak w roku 2019, może pochwalić się Szczecin (0,2%) oraz wschodnie regiony Polski (0,3%). Natomiast najwięcej dostępnej powierzchni znajdowało się na Śląsku (8,9%) oraz w Polsce Centralnej (8,3%), na co wpływ mogło mieć oddanie dużej liczby nowych magazynów na tych obszarach.
- 2020 r. był bardzo dobrym rokiem dla magazynów. Biorąc pod uwagę ilość powierzchni znajdującej się obecnie w budowie oraz zapotrzebowanie na nią wśród najemców, możemy przewidywać, że 2021 nie pozostanie w tyle. Zarówno pod względem podaży, popytu, jak i wskaźnika pustostanów czeka nas kolejny obiecujący rok - podsumowuje Jan Barbasiewicz.
Źródło: Colliers International