Logistyka.net.pl

Raport Cushman & Wakefield - Marketbeat Polska - jesień 2011

MARKETBEAT raport o rynku nieruchomości w polsce publikacja Cushman & Wakefield polska

Jesień 2011

Marketbeat
raport o rynku nieruchomości | Jesień 2011
o polsce
spis treści
Wprowadzenie

Układ komunikacyjny w polsce

S GDAŃSK
S
S

S

Elbląg

S

A

Koszalin

S

S

S

S

S

S

S

A

OLSZTYN

S

NIEMCY

S

S

Białystok

S

GORZÓW
WLKP. Świecko
podsumowanie����������������������������������������������������������������������������������������4

S

S

Piła S BYDGOSZCZ
S

S

A

ZIELONA
GÓRA
A

S

S

TORUŃ

S

S

S

Konin

S

S

S

Leszno

A

A

Zgorzelec

Legnica

A
S

A
ŁÓDŹ

S

S

BIAŁORUŚ

S

Piotrków
Trybunalski

WROCŁAW

LUBLIN

S

S

S Chełm

S

S

S

A

Zamość

S

S

A
S

Autostrady i drogi ekspresowe: odcinki w eksploatacji
Gorzyczki
odcinki w realizacji odcinki na etapie przetargu odcinki na etapie przygotowania

CZECHY

KATOWICE RZESZÓW KRAKÓW

S

BielskoBiała
S

Cieszyn

S

Rabka Zdrój
ujęte w Programie BDK na lata 2011 - 2015

A

Korczowa

Tarnów
Krosno

Obwodnice miast i miejscowości: oddane do użytku w przetargu

S

A

A
raport ekonomiczny informacje gospodarcze ������������������������������������������������������������������6 rynki finansowe ������������������������������������������������������������������������������������7
raport o rynku inwestycyjnym

S
S

S

KIELCE

Częstochowa

OPOLE

Kukuryki

S

Radom
A

A

WARSZAWA

S S

S

Sieradz S S
S

S

S
A Siedlce

A

S

Olszyna

S

S

A

POZNAŃ

S

Podsumowanie i Prognozy

Suwałki

S

SZCZECIN

LITWA

ROSJA

S
o polsce ����������������������������������������������������������������������������������������������������3 spis treści ��������������������������������������������������������������������������������������������������3

S

UKRAINA

SŁOWACJA Źródło: GDDKiA, wrzesień 2011 r.

Rzeczpospolita Polska o powierzchni 312.679 km jest największym państwem Europy Środkowo-Wschodniej, szóstym krajem w Unii
Europejskiej oraz 69. krajem na świecie pod względem wielkości.
Na południu graniczy z Republiką Czeską i Słowacją, na zachodzie z  Niemcami, na północy z Rosją, a na wschodzie z Ukrainą, Białorusią i Litwą. Na północy granica państwa przebiega częściowo wzdłuż wybrzeża Morza Bałtyckiego.
Polska liczy 38,2 mln mieszkańców. Populacja miast stanowi 61% (23,3 mln) ludności kraju, a  pozostałe 39% (14,9 mln) Polaków zamieszkuje tereny wiejskie. Pod względem gęstości zaludnienia (122 mieszkańców na km2) Polska jest na dziesiątym miejscu w Unii
Europejskiej oraz 86. na świecie.
Zgodnie z trzystopniowym podziałem administracyjnym, przyjętym w 1999 r., Polska dzieli się na województwa, powiaty oraz najmniejsze jednostki administracyjne - gminy. Obecnie w Polsce jest 16 województw, 379 powiatów (w tym 65 miast na prawach powiatu) i 2.479 gmin. Największymi aglomeracjami są: konurbacja
Górnego Śląska zamieszkana przez 3,5 mln osób (Katowice -
0,3 mln mieszkańców) oraz aglomeracja warszawska - 3 mln mieszkańców (Warszawa - 1,7 mln mieszkańców). Inne duże ośrodki miejskie to: Kraków (0,7 mln mieszkańców), Łódź (0,7 mln mieszkańców), Trójmiasto (0,7 mln mieszkańców), Wrocław (0,6 mln mieszkańców) i Poznań (0,5 mln mieszkańców).
warunki inwestycyjne ������������������������������������������������������������������������8 nieruchomości biurowe ��������������������������������������������������������������������8 nieruchomości handlowe����������������������������������������������������������������9 nieruchomości magazynowe����������������������������������������������������������9
nieruchomości biurowe rynek w warszawie����������������������������������������������������������������������������10
Rynki Regionalne����������������������������������������������������������������������������������12
nieruchomości handlowe rynek w polsce ������������������������������������������������������������������������������������14 centra handlowo-rozrywkowe������������������������������������������������15 główne ulice handlowe ����������������������������������������������������������������16 hipermarkety / supermarkety ����������������������������������������������������������16 parki handlowe������������������������������������������������������������������������������������17 centra wyprzedażowe ��������������������������������������������������������������������17
nieruchomości magazynowe sytuacja na rynku������������������������������������������������������������������������������18
rynek mieszkaniowy przegląd rynku������������������������������������������������������������������������������������22
rynek hotelowy informacje o rynku ����������������������������������������������������������������������������24

Inne
Dział Wycen i doradztwa Cushman & Wakefield ����������������26 portale Cushman & Wakefield��������������������������������������������������������26

Kontakty biuro w warszawie i dane kontaktowe����������������������������������28

Polska jest republiką parlamentarną. Władzę ustawodawczą stanowi dwuizbowy parlament wybierany na 4-letnią kadencję.
Organami władzy wykonawczej są prezydent oraz Rada Ministrów, na której czele stoi premier. Prezydent jest wybierany w wyborach powszechnych, co pięć lat. Obecnie prezydentem Polski jest
Bronisław Komorowski (Platforma Obywatelska), a premierem
Donald Tusk (Platforma Obywatelska). Od 1999 r. Polska należy do NATO, a od 2004 r. do Unii Europejskiej.
Na okładce: Warsaw Spire, Warszawa

Marketbeat prognozy do końca roku 2011 prognozy ekonomiczne
PKB: Wysokie tempo wzrostu gospodarczego powinno utrzymać się w 2011 r.
INFLACJA: Na koniec 2011 r. spodziewany jest wzrost rocznej inflacji w porównaniu z 2010 r.
BEZROBOCIE: Oczekiwana stopa bezrobocia na koniec roku powinna ukształtować się na poziomie zbliżonym do ubiegłorocznego.
rynek inwestycyjny nieruchomości biurowe
STOPA KAPITALIZACJI DLA NAJLEPSZYCH OBIEKTÓW:
Po nieznacznej kompresji w pierwszym półroczu oczekiwana stabilizacja w najbliższych miesiącach.
WOLUMEN TRANsAKCJI: Prognozuje się utrzymanie wysokiej aktywności inwestycyjnej z dwóch pierwszych kwartałów 2011 r.
nieruchomości handlowe
STOPA KAPITALIZACJI DLA NAJLEPSZYCH OBIEKTÓW:
Po nieznacznej kompresji w pierwszym półroczu oczekiwana stabilizacja w najbliższych miesiącach.
WOLUMEN TRANsAKCJI: Prognozuje się wzrost wolumenu transakcji z uwagi na utrzymujące się wysokie zainteresowanie inwestorów projektami handlowymi.
nieruchomości magazynowe
STOPA KAPITALIZACJI: W bieżących warunkach rynkowych, brak presji zniżkowej na stopy kapitalizacji.
WOLUMEN TRANsAKCJI: Zainteresowanie inwestorów sektorem magazynowym pozostaje ograniczone.
rynek nieruchomości biurowych warszawa
PUSTOSTANY: Utrzymuje się wysoki poziom popytu.
Niewielki spadek poziomu pustostanów.
CZYNSZE: Wzrost efektywnych stawek czynszowych.
miasta regionalne
PUSTOSTANY: Większa aktywność po stronie najemców, niewielki spadek pustostanów.
CZYNSZE: Nieznaczny wzrost czynszów efektywnych w lokalizacjach o małej dostępności wolnej powierzchni.
Stabilizacja na rynkach o stosunkowo większych pustostanach. podsumowanie wyniki ekonomiczne
W 2010 r. Polska znalazła się w czołówce krajów UE pod względem dynamiki rozwoju gospodarczego, ze wzrostem PKB na poziomie
3,8% r/r i prognozą wzrostu na 2011 r. w wysokości 4%. Gwałtowne zmiany na globalnych rynkach finansowych, które nastąpiły na przełomie lipca i sierpnia 2011 r., mogą istotnie wpłynąć na prognozy dotyczące głównych wskaźników makroekonomicznych na świecie. Dalszy rozwój sytuacji będzie w głównym stopniu zależny od wiarygodności programów redukcji długu publicznego największych gospodarek świata, zwłaszcza Stanów Zjednoczonych oraz uprzemysłowionych państw Europy Południowej. Niezależnie od aktualnej fazy cyklu koniunkturalnego długoterminowe perspektywy polskiej gospodarki pozostają optymistyczne ze względu na stabilność ekonomiczną, chłonny rynek wewnętrzny oraz wykwalifikowaną siłę roboczą.
rynek inwestycyjny
Korzystne warunki makroekonomiczne w pierwszym półroczu 2011 r. sprzyjały kontynuacji ożywienia na polskim rynku inwestycyjnym.
Wartość zawartych wówczas transakcji wyniosła 960 mln EUR, tj.  o  23% więcej w porównaniu z tym samym okresem 2010  r.
Wzorem ubiegłego roku, największym zainteresowaniem cieszyły się nieruchomości biurowe, które stanowiły 55% ogólnego wolumenu transakcji. Niedostatek podaży obiektów wysokiej klasy, intensywnie poszukiwanych przez inwestorów, przyczynił się do kompresji stóp kapitalizacji o ok. 50 punktów bazowych w porównaniu z  drugim półroczem 2010 r. Prognoza na najbliższe miesiące wskazuje na utrzymanie się dotychczasowej aktywności inwestycyjnej, co w  konsekwencji powinno doprowadzić do wzrostu całkowitego wolumenu inwestycyjnego w odniesieniu do ubiegłego roku.
rynek nieruchomości biurowych
Po znacznym ożywieniu w 2010 r., pierwsza połowa 2011 r. była okresem utrzymania dynamiki rozwoju na rynku biurowym kraju.
Ilość wynajętej powierzchni biurowej w Warszawie (324.330  mkw.
- popyt brutto) okazała się rekordowa, przewyższając średnią z  tego samego okresu ostatnich 5  lat o  ok.  36%. Realna absorpcja powierzchni (popyt netto) osiągnęła poziom porównywalny do poziomu uzyskanego w tym samym okresie 2010 r. i wyniosła
88.920 mkw. W wyniku utrzymującego się zainteresowania po stronie najemców oraz spadku poziomu pustostanów wzrosła również aktywność po stronie deweloperów. Zasoby biurowe stolicy wynoszą ok. 3.530.490 mkw. Całkowite zasoby biurowe głównych rynków regionalnych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań i Łódź) wynoszą 1.957.770 mkw. W budowie w regionach znajduje się ok. 248.540 mkw. powierzchni biurowej, co stanowi
40-procentowy wzrost w stosunku do poziomu z końca 2010 r.
Zauważalny jest też wzrost zainteresowania mniejszymi rynkami regionalnymi - w  samym Szczecinie powstaje obecnie ok. 7% realizowanej powierzchni. Malejąca ilość powierzchni niewynajętej powoduje niewielki wzrost czynszów efektywnych.

polska | raport o rynku nieruchomości | Jesień 2011
prognozy do końca roku 2011 rynek nieruchomości handlowych
Największym powodzeniem cieszą się obiekty w dobrej lokalizacji, o sprawdzonym koncepcie komercyjnym oraz ustabilizowanej pozycji handlowej. Centra handlowe oddane do użytku w latach 2009-2010 rejestrują powolny wzrost obrotów i liczby odwiedzających, spada ilość pustostanów. Jednak wśród nowo budowanych centrów handlowych obiekty wynajęte w 100% w dniu otwarcia należą do rzadkości.
rynek nieruchomości handlowych
WARSzAWa
PUSTOSTANY: Bliskie 0%, ograniczona dostępność nowoczesnej powierzchni handlowej na wynajem.
CZYNSZE: Lekki trend wzrostowy, coraz większe zróżnicowanie poziomu czynszów w obiektach pierwszoi drugorzędnych.
miasta średniej wielkości
rynek nieruchomości magazynowych
Pierwsze półrocze 2011 r. było bardzo udane na rynku najmu powierzchni magazynowych. Łącznie wynajęto 941.000 mkw., co  stanowi aż 66% zeszłorocznego popytu. Ustabilizowała się sytuacja po stronie podaży, w budowie jest 336.000 mkw., a łączne zasoby wynoszą już 6,7  mln mkw. Nadal brakuje powierzchni spekulacyjnych w budowie, inwestycje są realizowane dopiero po podpisaniu umów najmu, przynajmniej na połowę planowanej powierzchni. Współczynnik pustostanów malał we wszystkich regionach, co przełożyło się na lekkie wzrosty stawek czynszu.

PUSTOSTANY: Stabilizacja poziomu pustostanów.
CZYNSZE: Zwiększenie znaczenia zachęt w całkowitych pakietach najmu pogłębia różnicę między czynszem umownym i efektywnym.
miasta małe
PUSTOSTANY: Wzrost ilości pustostanów, ograniczenie ekspansji sieci handlowych na rynki małych miast. Wstrzymywanie nowych projektów na skutek spowolnienia na rynku najmu.
CZYNSZE: Spadek poziomu czynszów oraz wzrost znaczenia zachęt jako niezbędne elementy strategii komercjalizacji.
rynek mieszkaniowy
Pierwsze półrocze 2011 r. upłynęło pod znakiem rosnącej oferty mieszkań przy nieznacznie spadającym popycie. Niższy popyt to efekt przede wszystkim podwyżek stóp procentowych, które obniżyły zdolność kredytową potencjalnych nabywców i jednocześnie podniosły koszty kredytów. Planowane zmiany w programie „Rodzina na swoim”, a także uchwalenie „Rekomendacji S” negatywnie wpłyną na poziom popytu w kolejnych miesiącach. Rosnąca konkurencja między deweloperami, szczególnie widoczna w dużych miastach, powinna spowodować kontynuację trendu spadkowego średnich cen transakcyjnych.
rynek hotelowy
Sytuacja w branży turystycznej i na rynku hotelarskim w Polsce stale się poprawia. Zgodnie ze wstępnymi szacunkami Instytutu Turystyki w pierwszym kwartale 2011 r. Polskę odwiedziło 13,6 miliona cudzoziemców, a zatem o 10% więcej niż w tym samym okresie roku poprzedniego. Wzrósł również udział podróży służbowych oraz typowo turystycznych w łącznej liczbie przyjazdów do Polski, który bezpośrednio przekłada się na zwiększenie popytu na usługi hotelowe.
Istotny wpływ na wyniki hoteli ma objęcie przez Polskę prezydencji w UE oraz organizacja Euro 2012.
rynek nieruchomości magazynowych warszawa
PUSTOSTANY: Kontynuacja spadku poziomu pustostanów.
Popyt stabilny.
CZYNSZE: Dalsze różnicowanie podmiejskiej Warszawy.
stawek
w
strefie

Regiony
PUSTOSTANY:
Spadek poziomu pustostanów w większości regionów. Popyt porównywalny do poziomu z I półrocza 2011 r.
CZYNSZE: Możliwe lekkie wzrosty w regionach o niewielkiej dostępności powierzchni.
rynek mieszkaniowy podaż: Wzrost podaży będący wynikiem wznowienia wstrzymanych budów w okresie kryzysu i rozpoczęcia nowych inwestycji. popyt: Spadek popytu wskutek ograniczenia dostępności kredytów hipotecznych. ceny: Spadek cen.
rynek hotelowy
Podaż: Tendencja wzrostowa. współczynnik obłożenia: Wzrost obłożenia hoteli na skutek wzmożonego ruchu biznesowego, m.in. w związku z przejęciem przez Polskę prezydencji w Unii Europejskiej. ceny: Wzrost popytu na usługi hotelowe pozwala na podwyższanie cen oferowanych za pokój.
Marketbeat informacje gospodarcze
WZROST GOSPODARCZY I BEZROBOCIE
główne wskaźniki ekonomiczne

Stopa bezrobocia

Sytuacja na rynku pracy stopniowo się poprawia. Od marca do czerwca 2011 r. systematycznie spadała liczba osób niezatrudnionych. W rezultacie, w połowie roku stopa rejestrowanego bezrobocia wyniosła 11,8%.

PKB

INFLACJA
Wzrost cen żywności i paliw płynnych przyczynił się do gwałtownego wzrostu inflacji w pierwszym półroczu 2011 r. Dopiero w czerwcu wzrost ten wyraźnie wyhamował do 4,2% r/r wobec majowego rekordu inflacji CPI na poziomie 5% r/r, co było najwyższym miesięcznym odczytem od 10 lat. Ekonomiści zgodnie twierdzą, że szczyty inflacyjne zostały już osiągnięte. Wg prognoz NBP na koniec 2011 r. wzrost cen ukształtuje się na poziomie 4%.

Stopa bezrobocia

Inflacja
Wzrost PKB i inflacja

W 2010 r. Polska znalazła się w czołówce krajów UE pod względem dynamiki rozwoju gospodarczego, ze wzrostem PKB na poziomie
3,8% r/r. Korzystna koniunktura utrzymuje się. W  pierwszym kwartale 2011 roku PKB wzrosło o 4,3% w odniesieniu do tego samego okresu roku poprzedniego, natomiast prognoza na koniec
2011 r. przewiduje wzrost na poziomie 4%. Źródło: Narodowy Bank Polski, GUS, Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, lipiec 2011 r.
1 poł. 2011 r.
sprzedaż DETaliczna i zaufaniE konsumentów
Dynamika sprzedaży detalicznej r/r (w cenach bieżących)
Bieżący wskaźnik zaufania konsumentów

Głównym motorem wzrostu wewnętrznego polskiej gospodarki w pierwszej połowie 2011 r. był silny popyt krajowy stymulowany przez ożywienie inwestycji oraz konsumpcję wewnętrzną. Malejący wskaźnik zaufania konsumentów sugeruje jednak, że w  drugiej połowie roku dalszy wzrost sprzedaży detalicznej może nie być już tak dynamiczny. Wg danych GUS najwyższa dynamika została zanotowana w kwietniu, kiedy to sprzedaż była wyższa o 18,6% r/r, co odpowiadało wzrostowi o 13,6% w ujęciu realnym.
Dynamika sprzedaży detalicznej
INWESTYCJE ZAGRANICZNE Źródło: Narodowy Bank Polski, GUS, Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, lipiec 2011 r.
1 poł. 2011 r.
inwestycje zagraniczne w polsce
Bezpośrednie inwestycje zagraniczne w Polsce
mld €

Stabilność ekonomiczna i wysoki wzrost gospodarczy, jak również chłonny rynek lokalny oraz wykwalifikowana siła robocza to główne czynniki sprzyjające napływowi kapitału zagranicznego do kraju. Harvard Business Review umieścił Polskę obok Austrii i Niemiec w grupie krajów o korzystnym dla inwestycji klimacie politycznym i kondycji makroekonomicznej. Wysoka atrakcyjność inwestycyjna znalazła odzwierciedlenie w 40-procentowym wzroście liczby projektów realizowanych przez zagranicznych inwestorów w 2010  r. w stosunku do roku poprzedzającego.
Względnie niskie wartości wolumenowe bezpośrednich inwestycji zagranicznych (BIZ) w 2010 r. (9 mld EUR) należy interpretować w kontekście zmiany modelu inwestycyjnego i wdrażaniu projektów o mniejszej skali. Na rynku dominował kapitał amerykański, a wśród inwestorów z Europy najaktywniejsi byli Niemcy i  Brytyjczycy.
Pozytywne dane z pierwszego kwartału 2011 r. powinny przełożyć się na lepszy wynik BIZ w całym roku, który może sięgnąć
11 mld EUR.

Wskaźnik zaufania konsumentów

SPRZEDAŻ DETALICZNA Źródło: Narodowy Bank Polski, lipiec 2011 r.
1 poł. 2011 r.

polska | raport ekonomiczny | Jesień 2011
rynki finansowe
POLITYKA FISKALNA I BUDŻET

KURSY WALUT
Zadłużenie krajów strefy euro okazało się głównym źródłem niepokoju inwestorów europejskich w analizowanym okresie.
Przyczyniło się to do osłabienia złotego względem głównych walut z wyjątkiem dolara amerykańskiego, wobec którego polska waluta umocniła się o 8,6% od początku roku. Szczególnie mocno zdrożał frank szwajcarski, uznawany przez inwestorów za walutę bezpieczną. Podwyżki stóp procentowych sprzyjały okresowym ruchom aprecjacyjnym złotego.
kursy walut w polSCE
USD ($)

EUR (€)
W pierwszym półroczu 2011 r. Rada Polityki Pieniężnej dokonała czterech podwyżek stóp procentowych, łącznie o 1 pkt proc., co doprowadziło do wzrostu stopy referencyjnej NBP do poziomu
4,5%. W rezultacie wzrosły stawki rynku międzybankowego
WIBOR, co wpłynęło na podwyższenie kosztów obsługi zadłużenia w  polskich złotych. Analogiczne ruchy obserwowane były dla
EURIBOR-u po podwyżkach stóp procentowych przez Europejski
Bank Centralny. Prognozowane spowolnienie tempa inflacji zmniejsza prawdopodobieństwo dalszego zacieśniania polityki monetarnej przez RPP. Źródło: Narodowy Bank Polski, lipiec 2011 r.
1 poł. 2011 r.
stopy procentowe (3M)
LIBOR (CHF)

STOPY PROCENTOWE

CHF (f)
PLN

Konsekwencją pogłębienia się deficytu sektora finansów publicznych w 2010 r. do poziomu 7,9% PKB było wprowadzenie przez rząd zmian fiskalnych zarówno po stronie wydatkowej, jak i dochodowej.
Dotyczyły one zmniejszenia składki przekazywanej do OFE oraz podwyższenia podstawowej stawki VAT do 23%. Wg prognoz
Ministerstwa Finansów podjęte działania powinny zredukować deficyt do 5,6% w 2011 r. Poprawa sytuacji budżetowej oraz potencjalne przychody z prywatyzacji w latach 2011-2012 pozwolą również zatrzymać wzrost długu sektora publicznego.

EURIBOR (€)

WIBOR (PLN)
GIEŁDA
W pierwszym półroczu 2011 r. główne indeksy warszawskiej
Giełdy Papierów Wartościowych charakteryzowały się stosunkowo niewielką zmiennością przy znaczącym zwiększeniu obrotów sesyjnych - o  blisko 30% r/r, które wyniosły w przybliżeniu
129 mld zł. Na stołecznym parkiecie zadebiutowało w tym okresie łącznie 26 spółek, wśród których najbardziej znacząca była emisja publiczna Jastrzębskiej Spółki Węglowej. Wydarzenie to dało polskiej giełdzie 9. miejsce na świecie pod względem wartości transakcji na rynku pierwotnym i umocniło pozycję lidera w regionie.
Najwyższe poziomy indeksów giełdowych w okolicach 2.900 pkt obserwowane były w kwietniu. Od tego momentu warszawski parkiet był w  trendzie spadkowym. W szczególności sektorowy subindeks WIG-Budownictwo od początku roku stracił ponad 20%, do czego przyczyniły się oczekiwania obniżenia marż dla nowych projektów, jak również spadek inwestycji w sektorze publicznym.
Źródło: money.pl, lipiec 2011 r.
1 poł. 2011 r.

DYNAMIKA GŁÓWNYCH INDEKSÓW GPW W WARSZAWIE
WIG

WIG

WIG BUDOWNICTWO Źródło: Giełda Papierów Wartościowych w Warszawie, lipiec 2011 r.
1 poł. 2011 r.
1 stycznia 2006 r. = 100
Marketbeat warunki inwestycyjne
nieruchomości biurowe

Korzystne warunki makroekonomiczne sprzyjały ożywieniu na rynku inwestycyjnym. W pierwszym półroczu 2011 r. wartość transakcji wyniosła 960 mln EUR, tj. o 23% więcej w porównaniu z tym samym okresem 2010 r.

Dobra kondycja polskiej gospodarki oraz rosnąca rola Warszawy jako wiodącego centrum biznesowego tej części Europy, sprzyjały wysokiej aktywności inwestycyjnej w sektorze biurowym. Jego udział w ogólnym wolumenie transakcji wyniósł 55% w pierwszym półroczu 2011 r. Największym zainteresowaniem cieszyły się wysokiej klasy obiekty biurowe w stolicy, podczas gdy w miastach regionalnych nie zawarto ani jednej transakcji. Przyczyną była niska podaż obiektów spełniających wymagania inwestorów oraz ich wysoka niechęć do bardziej ryzykownych aktywów.

Wzorem ubiegłego roku największym zainteresowaniem cieszyły się nieruchomości biurowe, które stanowiły 55% ogólnego wolumenu transakcji. Rynek powierzchni handlowych wyróżniał się najsilniejszą, ponad trzykrotną dynamiką wzrostu w porównaniu z pierwszym półroczem 2010 r. Ten wynik jest w dużym stopniu zasługą kupna centrum handlowego Promenada przez Atrium European Real Estate za 171 mln EUR. Na przeciwnym biegunie znalazły się nieruchomości magazynowe i przemysłowe ze spadkiem wolumenu o 36% w ujęciu rocznym.
Niedostatek podaży obiektów wysokiej klasy, intensywnie poszukiwanych przez inwestorów, przyczynił się do kompresji stóp kapitalizacji dla najlepszych obiektów w swoich kategoriach.
Jednocześnie trudniej było sprzedać budynki w gorszych lokalizacjach i o słabszych parametrach efektywności, które wyceniane były przy stopach kapitalizacji wyższych średnio o 150-200 pkt od stóp bazowych.
Rosnący popyt był skutecznie równoważony przez zwiększoną aktywność funduszy, które, upłynniając swoje portfele nieruchomości, stały się obok deweloperów głównym źródłem podaży. Wśród nabywców obiektów biurowych dominowali inwestorzy niemieccy i austriaccy, a obiektów handlowych inwestorzy brytyjscy i holenderscy.
Polskie podmioty, posiadające relatywnie niewielkie środki własne oraz skłonne do lokowania pieniędzy w bardziej płynne aktywa, miały marginalny udział w rynku.
Przy założeniu utrzymania pozytywnego klimatu inwestycyjnego w drugim półroczu, wolumen transakcji za rok 2011 ma szansę przewyższyć wynik ok. 2 mld EUR z ubiegłego roku. Równocześnie, względnie niskie ryzyko inwestycyjne w regionie oraz atrakcyjne poziomy cen w  porównaniu do krajów zachodnich, pozwolą na ugruntowanie wiodącej pozycji polskiego rynku w Europie Środkowo-Wschodniej.

W analizowanym okresie zawarto sześć umów na łączną kwotę ok.
528 mln EUR, w tym 90% w pierwszym kwartale. Największą transakcją było przejęcie przez austriacką grupę finansową CA
Immo części portfela Europolis. Zaangażowanie na polskim rynku zwiększyły również podmioty niemieckie, m.in. fundusz Deka
Immobilien, nabywając biurowiec North Gate za  kwotę 103 mln
EUR, Union Investment, kupując Zebra Tower za 76 mln EUR, jak również IVG, kupując biurowce BTC Office Center oraz Al.
Ujazdowskie 10 łącznie za ok. 43 mln EUR.
Koncentracja kapitału w aktywach wysokiej klasy sprzyjała kompresji stóp kapitalizacji oraz rosnącej rozbieżności w ich poziomie w  stosunku do budynków o gorszej charakterystyce.
Dla  najlepszych nieruchomości biurowych w centrum Warszawy stopy kapitalizacji kształtują się na poziomie 6,4%, poza centrum wynoszą 6,75%, natomiast dla miast regionalnych pozostają zbliżone do 7%.
Do końca roku należy oczekiwać zwiększonej podaży w  sektorze ze strony funduszy inwestycyjnych, ponieważ aktualne stopy kapitalizacji umożliwiają zyskowną sprzedaż aktywów nabytych w okresie koniunktury. Jednocześnie, oferta nowych i realizowanych biurowców będzie ograniczona ze względu na wstrzymanie licznych projektów deweloperskich w latach 2008-2009.

Wartość transakcji inwestycyjnych
Pow. biurowe

Pow. handlowe

Pow. magazynowe

Inne

Warszawa LPC*

Inne miasta

St. kapitalizacji
Transakcje rocznie (w mln EUR) Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, lipiec 2011 r.
Warszawa COB*
1 poł. 2011 r. Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, lipiec 2011 r.
Najlepsza stopa kapitalizacji

Transakcje rocznie (mld EUR)

Wolumen
transakcje inwestycyjne i stopy kapitalizacji
Centralny Obszar Biznesu, Lokalizacje Poza Centrum
1 poł. 2011 r.

polska | raport o rynku inwestycyjnym | Jesień 2011
nieruchomości handlowe
nieruchomości magazynowe

Ożywienie na rynku inwestycyjnym było szczególnie widoczne w  segmencie nieruchomości handlowych. W pierwszej połowie
2011 r. zawarto transakcje o łącznej wartości 302 mln EUR, co stanowiło trzykrotny wzrost w porównaniu z tym samym okresem ubiegłego roku.

Pierwsze półrocze 2011 r. upłynęło pod znakiem stabilizacji w sektorze nieruchomości magazynowo-dystrybucyjnych.
Sfinalizowane transakcje na kwotę prawie 130 mln EUR stanowiły ponad 13% wolumenu całego rynku, co było wynikiem niższym o ok. 36% w stosunku do pierwszego półrocza 2010 r.

Wzrost aktywności inwestycyjnej przy ograniczonej podaży obiektów wysokiej klasy sprzyjał spadkowi ich stóp kapitalizacji do ok. 6,25% na koniec drugiego kwartału. Dla nieruchomości w  gorszych lokalizacjach, o niższym standardzie lub z mniej korzystną strukturą najemców, inwestorzy wykazywali większą ostrożność, co przełożyło się na wysokość stóp kapitalizacji przekraczających w  niektórych przypadkach nawet 10%.

Największą aktywność w analizowanym okresie wykazała austriacka grupa finansowa CA Immo, która, przejmując fundusz Europolis, została właścicielem udziałów w centrach logistycznych w Błoniu i Piotrkowie Trybunalskim o szacowanej wartości ponad 70 mln
EUR. Inna ważna transakcja obejmowała zakup przez fundusz
Invesco magazynu dystrybucyjnego Tesco w Gliwicach. Obiekt typu BTS (built-to-suit) wybudowany przez Panattoni został sprzedany za 37 mln EUR, przy czym należy zaznaczyć, że główne warunki umowy zostały określone jeszcze w ubiegłym roku.

Najaktywniejszym podmiotem wśród sprzedających był brytyjski fundusz Carpathian. Finalizowane w pierwszym półroczu 2011 r. transakcje dla nieruchomości funduszu obejmowały m.in. warszawskie
CH Promenada kupione przez Atrium European Real Estate za 171 mln EUR oraz cztery mniejsze galerie handlowe: Tulipan Łódź, Kometa Toruń, CH Sosnowiec oraz CH Osowa w Gdańsku, przejęte przez brytyjski fundusz Pradera za 74,7 mln EUR.
Zauważalna jest zaostrzająca się konkurencja między centrami handlowymi w głównych miastach wojewódzkich. Dla wyróżniających się obiektów w kluczowych lokalizacjach i o wysokiej klasie najemców, stopy kapitalizacji kształtują się na porównywalnym poziomie do warszawskich galerii handlowych.

Mimo braku wyraźnych oznak wzrostu aktywności inwestorów w sektorze, po dwuletnim okresie stabilizacji stóp kapitalizacji na poziomie 8,5%, rok 2011 przyniósł ich redukcję do ok. 8% dla najlepszych obiektów.
Obecnie budowane magazyny to najczęściej obiekty zaprojektowane pod kątem konkretnego najemcy (BTS). W  przeciwieństwie do inwestycji spekulacyjnych, są one również zdecydowanie chętniej finansowane przez banki. Sprzyja to lepszemu dopasowaniu podaży do preferencji inwestorów, którzy najczęściej szukają korzystnie zlokalizowanych, nowoczesnych i w pełni wynajętych nieruchomości.

Krótkoterminowa prognoza wskazuje na podtrzymanie wysokiej aktywności inwestycyjnej w sektorze handlowym. Wśród najważniejszych transakcji, które mają zostać sfinalizowane w drugiej połowie 2011 r., jest sprzedaż przez GTC 50% udziałów w Galerii
Mokotów aktualnemu współwłaścicielowi i zarządcy - UnibailRodamco. Ponadto, amerykański fundusz Blackstone Real Estate jest w trakcie przejmowania portfela Rank Progress, obejmującego galerie handlowe w Kłodzku, Kaliszu i Zamościu.

Strategiczne położenie Polski na kontynencie europejskim warunkuje popyt na centra logistyczne w określonych regionach kraju. Jednocześnie, nieruchomości magazynowe charakteryzują się niską płynnością, pasywnym zarządzaniem oraz względnie wysokim ryzykiem utrzymania wartości. Ze względu na wysokie oczekiwania sprzedających nagły wzrost liczby zawieranych transakcji jest mało prawdopodobny.
transakcje inwestycyjne i stopy kapitalizacji
transakcje inwestycyjne i stopy kapitalizacji Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, lipiec 2011 r.
1 poł. 2011 r.

Najlepsza stopa kapitalizacji
Stopa kapitalizacji

Transakcje

St. kapitalizacji

Transakcje rocznie (w mln EUR)

Pojedyncze transakcje

Najlepsza stopa kapitalizacji

Transakcje rocznie (w mln EUR)

Transakcje portfelowe Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, lipiec 2011 r.
1 poł. 2011 r.
Marketbeat rynek w warszawie
Dane za pierwsze półrocze 2011 r. potwierdziły istotny wzrost popytu na rynku biurowym zapoczątkowany w drugiej połowie 2010 roku.
Metraż powierzchni biurowej wynajętej od stycznia do czerwca 2011 r. był większy o ok. 36% od średniej z tych samych okresów z ostatnich
5 lat. Ograniczona podaż nowych inwestycji spowodowała spadek ilości powierzchni niewynajętej niemal we wszystkich dzielnicach
Warszawy. Nastąpił wzrost czynszów efektywnych w miejscach największej koncentracji powierzchni biurowej.

Concept Tower, Warszawa

Podaż
Zasoby biurowe stolicy wynoszą ok. 3.530.490 mkw. W wyniku kryzysu z przełomu 2008 i 2009, a tym samym wstrzymania większości nowych inwestycji, w pierwszej połowie 2011 r. do użytku oddano niespełna 57.300 mkw. To 43% podaży tego samego okresu 2010 r. oraz zaledwie 33% 2009 r. Ponieważ rozpoczęcie budowy większości nowych obiektów uzależnione jest od pozyskania zewnętrznych źródeł finansowania, wzrosło znaczenie transakcji przednajmu (pre-let) jako czynnika kształtującego podaż.
Ok. 75% obiektów dostarczonych na rynek w pierwszym półroczu znajduje się w rejonie Centralnego Obszaru Biznesu (COB). Wśród nich są: JM Tower (23.500 mkw.), Prosta Tower (5.360 mkw.), Mokotowska Square (8.560 mkw.) oraz Pałac Młodziejowskiego (4.960 mkw.). Poza centrum oddano do użytku budynki
Platinium Business Park IV (13.000 mkw.) oraz Racławicka Point (1.920 mkw.) na Mokotowie.
Do końca 2011 r. deweloperzy planują dostarczyć kolejne 85.400 mkw. powierzchni. Większość powstających obiektów znajduje się poza centrum: Mokotów Nova (Ghelamco), Equator II (Karimpol
Polska) oraz Wilanów Office Park (Polnord SA) - budynek A i B.
W COB powstanie ok. 13% nowej powierzchni. Największymi będą Hortus (Nieruchomości Powiśle) oraz Ufficio Primo (Kulczyk Holding).

Popyt
W pierwszej połowie 2011 r. wolumen najmu (popyt brutto) wynosił
324.330 mkw. i w porównaniu z tym samym okresem 2010 r. wzrósł o ok. 47%. Realna absorpcja (popyt netto) wyniosła ponad
88.920 mkw., przy czym ok. 53% (46.820 mkw.) powierzchni objętej nowymi umowami było zlokalizowane poza centrum. Absorpcja w COB wyniosła ok. 42.100 mkw.

Wzrosła liczba umów pre-let, w pierwszym półroczu 2011 r. ich udział wyniósł 25%. Odnowienia i renegocjacje umów nadal stanowią istotną część popytu (34%).

Popyt netto COB*

Popyt netto LPC*

Popyt brutto COB

Popyt brutto LPC* m

Ponownie największym zainteresowaniem wśród najemców i  deweloperów cieszył się Mokotów, obrzeża Centrum oraz rejon
Alej Jerozolimskich. Większość umów (73%) dotyczyła powierzchni powyżej 1.000 mkw., ok. 42% całkowitego wolumenu transakcji stanowiły kontrakty na biura większe niż 3.000 mkw.
popyt netto i brutto w warszawie Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, lipiec 2011 r.
Centralny Obszar Biznesu, Lokalizacje Poza Centrum

1 poł. 2011 r.

polska | raport o rynku nieruchomości biurowych | Jesień 2011

Pustostany

Eurocentrum Office Complex, Warszawa

W pierwszym półroczu 2011 r. ilość pustostanów spadła, ponieważ na rynek dostarczono niewiele nowej powierzchni, przy popycie utrzymującym się na stabilnym poziomie od drugiej połowy 2010 r.
Na koniec czerwca 2011 r. w Warszawie na wynajem czekało ok.
218.170 mkw. powierzchni biurowej, co stanowiło ok. 6,17% całkowitych zasobów miasta. Najmniej pustostanów było na tzw. bliskiej Woli (2,6%) oraz w rejonie Wilanowa (3,16%), gdzie w  ciągu ostatnich sześciu miesięcy wskaźnik pustostanów spadł o  prawie 50%. Należy jednak zauważyć, że w minionym roku w tych rejonach nie został oddany do użytku żaden nowy biurowiec.
Najwięcej powierzchni niewynajętej jest nadal na Ursynowie (11,9%).
To głównie wynik dostarczenia na rynek w 2010 r. I i II fazy kompleksu Poleczki Business Park oraz obiektu biurowego WAN
SA. Pustostany w tych obiektach stanowią ok. 42% całkowitej wolnej powierzchni dzielnicy. Największy spadek (ok. 2,65 pkt proc.) ilości pustostanów zanotowano na Mokotowie i Służewcu Przemysłowym.
Ze względu na ograniczoną podaż poziom pustostanów powinien nadal spadać.

Czynsze
W związku z ograniczoną podażą, znacznym wzrostem popytu oraz utrzymującą się tendencją spadkową pustostanów, czynsze wzrosły w całej Warszawie pod koniec 2010 r. W pierwszej połowie 2011 r. czynsze bazowe ustabilizowały się, choć czynsze efektywne wykazują dalszą tendencję wzrostową.
Stawki bazowe w najlepszych lokalizacjach w centrum utrzymały się na poziomie 24-26,50 EUR/mkw./miesiąc, natomiast w lokalizacjach pozacentralnych mieściły się w przedziale 15-16,50  EUR/mkw./ miesiąc. Czynsze efektywne znacznie się różnicują. Na Mokotowie i  w  centrum, czyli w najlepszych lokalizacjach o dużej koncentracji powierzchni biurowej, wynosiły odpowiednio 12-15 EUR/mkw./ miesiąc oraz 20-24 EUR/mkw./miesiąc. Różnice między czynszami efektywnymi w obiektach położonych w jednej dzielnicy sięgają nawet 25% (w zależności od klasy, skali i ekspozycji nieruchomości oraz renomy najemcy i metrażu wynajmowanej powierzchni).
rynek biurowy w warszawie w I Poł. 2011
Lokalizacja

Centralny
Obszar Biznesu

Lokalizacje Poza
Centrum

Cała Warszawa
1.210.370 m

2.320.120 m

3.530.490 m

97.483 m

120.687 m

218.170 m
Liczba budynków
Zasoby
Powierzchnia niewynajęta
Wskaźnik pustostanów
czynsze i pustostany w warszawie
Standardowe warunki najmu w Warszawie (Klasa a)

Najwyższe czynsze w COB

Najwyższe czynsze w LPC

Lokalizacja

Pustostany w COB

Pustostany w LPC

Czynsze bazowe (m /mc)

Lokalizacje Poza Centrum
€ 14 - 16,5

€ 120 - 180 miejsce/mies.

€ 70 - 90 miejsce/mies.

Parking naziemny

€ 70 - 120 miejsce/mies.

€ 45 - 75 miejsce/mies.

€ 5 - 6,5 m2/miesiąc

€ 4 - 5,5 m2/miesiąc

Koszty eksploatacyjne
Zachęty dla najemcy

Kontrybucja finansowa
Aranżacja powierzchni
Zwolnienie z czynszu na:
3-6 miesięcy

Okres najmu
Powierzchnie wspólne
VAT
Indeksacja
Inne
EUR lub US CPI
Gwarancja banku lub firmy macierzystej albo depozyt
4-8 miesięcy
5 - 10 lat
Wskaźnik pustostanów

€ 19 - 26,5

Parking podziemny

€/m2/miesiąc

Centralny Obszar Biznesu Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, lipiec 2011 r.

1 poł. 2011 r. prognoza
Marketbeat
Rynki Regionalne
Kraków
Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej Krakowa wynoszą ok.  500.000 mkw. W pierwszej połowie 2011 r. do użytku oddano ok. 24.000 mkw. w obiektach Bonarka 4 Business (I faza) oraz Green Office (budynek B). Na etapie realizacji znajduje się 61.500 mkw., z czego ponad 30% zostanie oddane jeszcze przed końcem 2011 r. Należy zauważyć, że ok. 80% budowanej powierzchni powstaje na zasadach spekulacyjnych (bez podpisanych umów pre-let).
Popyt w pierwszej połowie 2011 r. wyniósł ok. 55.370 mkw., przy czym renegocjacje oraz nowe umowy stanowiły po ok. 46%.
Największą transakcją było odnowienie przez firmę Shell umowy na
16.100 mkw. w Kraków Business Park.
W wyniku dostarczenia na rynek nowej powierzchni biurowej wskaźnik pustostanów nieznacznie się podwyższył i na koniec pierwszej połowy 2011 r. wyniósł 10,4%. Czynsze wywoławcze utrzymują się na poziomie 13-15 EUR/mkw./miesiąc.

Wrocław
Wrocław, drugi pod względem wielkości, a zarazem najszybciej rozwijający się regionalny rynek biurowy, dysponuje zasobami na poziomie 395.000 mkw. W pierwszej połowie 2011 r. do użytku oddano ok. 5.980 mkw., w tym rewitalizowany budynek
Grabiszyńska Office Centre.
W budowie znajduje się stosunkowo duża ilość powierzchni biurowej - 74.360 mkw., z czego większość realizowana jest na nowoczesna powierzchnia biurowa w polsce
Warszawa

Wrocław

Poznań

Kraków

Katowice

Trójmiasto

Wskaźnik pustostanów

Wolumen transakcji w pierwszej połowie roku wyniósł ok.  17.670  mkw., z czego 85% objęły nowe umowy, natomiast transakcje typu pre-let stanowiły ok. 57% popytu. Największą z nich było wynajęcie przez firmę IBM 8.000 mkw. w Wojdyła
Business Park.
Wskaźnik pustostanów w pierwszej połowie roku podwyższył się nieznacznie o nowo oddaną powierzchnię i wyniósł 4%. Czynsze wywoławcze zawierają się w przedziale 13-15 EUR/mkw./miesiąc.

Trójmiasto
W wyniku ukończenia w pierwszej połowie 2011 r. budynku Allcon
Park II zasoby biurowe Trójmiasta wzrosły do 311.600  mkw.
W  fazie realizacji znajduje się ok. 41.500 mkw. powierzchni biurowej, z czego 60% zostanie oddane do użytku przed końcem
2011 r. Wśród projektów w budowie kluczowe to Olivia Business
Centre (TPS), Opera Office (Euro Styl) oraz BCB Business Park (Bałtyckie Centrum Biznesu).
W pierwszej połowie 2011 r. wynajęto ok. 11.640 mkw., z czego ok.
77% stanowiły nowe umowy. Wśród największych transakcji warto wyróżnić wynajęcie przez Jeppesen Poland 2.568 mkw. w Arkońska
Business Park.
W ciągu ostatnich sześciu miesięcy wskaźnik pustostanów spadł o 2,2 pkt proc. i wynosi 15%. Czynsze utrzymują się na poziomie
13-15 EUR/mkw./miesiąc.
Łódź

Katowice
Rynek nowoczesnych powierzchni biurowych w Katowicach szacowany jest na ok. 267.500 mkw. W pierwszej połowie 2011 r.

233.550 m zasadach spekulacyjnych. Rosnąca aktywność deweloperów na rynku biurowym Wrocławia jest rezultatem utrzymującego się zainteresowania po stronie najemców oraz najniższego wskaźnika pustostanów w Polsce.

267.500 m zasoby i przyszła podaż w miastach regionalnych

311.600 m
250.120 m
500.000 m

Istniejące

3.530.490 m
W budowie

Planowane

395.000 m
Czynsze (€/m2/miesiąc) Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, lipiec 2011 r.
m
Więcej informacji o rynku powierzchni biurowych w Polsce na stronie:
www.cwoffice.pl

Kraków Wrocław Trójmiasto Katowice Poznań Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, lipiec 2011 r.
Łódź

polska | raport o rynku nieruchomości biurowych | Jesień 2011
ukończono zaledwie 4.800 mkw. w budynku Steel Office (Opal).
W budowie znajduje się 13.670 mkw. w czterech projektach, z czego ok. 46% zostanie oddane do końca 2011 r. Pozwolenie na budowę mają już Silesia Business Park I (Skanska Property Poland) oraz Piaskowa Business Center (Secus Property SA) o łącznej powierzchni 20.622 mkw.

Green Horizon, Łódź

Wolumen transakcji w pierwszej połowie 2011 r. wyniósł ok.
23.790 mkw., przy czym nowe umowy stanowiły ok. 52% całości.
Największą transakcją zawartą w pierwszym półroczu 2011 r. było odnowienie umowy przez Capgemini w Altusie na 5.700 mkw.
W wyniku ograniczonej podaży oraz rosnącego zainteresowania po stronie najemców współczynnik pustostanów obniżył się i na koniec pierwszej połowy 2011 r. wyniósł 15,2% (17,3% na koniec
2010  r.). Czynsze wywoławcze utrzymują się na poziomie 12-15
EUR/mkw./miesiąc.

Poznań
Na koniec pierwszej połowy 2011 r. poznański rynek powierzchni biurowych dysponował zasobami na poziomie 250.120 mkw.
Do użytku oddano Murawa Office Park (Aiga Investments) o powierzchni ok. 4.170 mkw. W budowie znajduje się ok. 26.320 mkw., z czego przeszło 38% ukończone zostanie do końca 2011 r.
Największymi rozpoczętymi inwestycjami są Malta Office Park
III (Echo Investment S.A.), Okrąglak (Immobel) oraz Andersia
Business Centre (Von der Heyden Group).
W pierwszej połowie 2011 r. wynajęto ok. 30.700 mkw., przy czym nowe umowy stanowiły ok. 85% całości. Udział renegocjacji wyniósł ok. 11%. Największą transakcją zawartą w ostatnim półroczu był wynajem przez Allegro 14.600 mkw. w powstającym kompleksie Klaster Grunwaldzka (budynek Pixel).
W pierwszej połowie roku czynsze wywoławcze pozostały na poziomie 14-16 EUR/mkw./miesiąc. Wskaźnik powierzchni niewynajętej obniżył się o ok. 3 pkt proc. do 11,7%.

Istniejące zasoby powierzchni biurowej

W pierwszej połowie 2011 r. wolumen transakcji wyniósł ok.
21.780 mkw., z czego większość (96%) stanowiły nowe kontrakty.
Umowy typu pre-let objęły ok. 52% popytu. Największą transakcją był wynajem przez firmę Infosys BPO Poland 11.500 mkw. w Green Horizon, budowanym przez Skanska Property Poland.
W wyniku ograniczonej podaży oraz stabilnego popytu wskaźnik powierzchni niewynajętej maleje i w pierwszej połowie 2011 r. wyniósł 19,7%. Podobnie jak przed rokiem czynsze wywoławcze mieszczą się w przedziale 12-14 EUR/mkw./miesiąc.

Czynsze wywoławcze (EUR/m2/mies.)

Pustostany

2012* (m2)

Warszawa
COB
LPC
Kraków
Wrocław
Trójmiasto
Katowice
Poznań Łódź
Ogółem Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, lipiec 2011 r.
Łódź Łódź, szósty pod względem wielkości regionalny rynek powierzchni biurowych, posiada zasoby na poziomie 233.550 mkw. W budowie znajduje się ok. 35.500 mkw., w tym Park Biznesu Teofilów (10.000 mkw.) oraz pierwsza faza Green Horizon (18.000 mkw.).

I poł. 2011 (m2)

Miasto
Prognoza
prognozy dla nieruchomości biurowych
Podaż

Popyt

Czynsze

Pustostany

Polska
Warszawa COB
Warszawa LPC
Kraków
Wrocław
Trójmiasto
Katowice
Poznań Łódź
Marketbeat rynek w polsce
W pierwszej połowie 2011 r. odnotowano poprawę sytuacji na rynku inwestycyjnym w Polsce w stosunku do porównywalnego okresu roku ubiegłego, co przyniosło ostrożny optymizm i ożywienie również na rynku nieruchomości handlowych. Wzrastające zainteresowanie głównych graczy ogranicza się jednak do obiektów najlepszych w swoich kategoriach oraz tych przypadków, gdzie deweloperzy znacząco zrewidowali swoje oczekiwania finansowe.

Millenium Hall, Rzeszów

Sytuacja na rynku najmu powierzchni handlowych w Polsce jest bardzo zróżnicowana. Największym powodzeniem cieszą się obiekty w dobrej lokalizacji, o sprawdzonym koncepcie komercyjnym oraz ustabilizowanej pozycji handlowej. Najwyższe czynsze w tego typu budynkach wynoszą nawet 75-80 EUR/mkw./miesiąc za lokal o  wielkości 100-150 mkw. Optymizmem napawa fakt, że  centra handlowe oddane do użytku w latach 2009-2010 rejestrują powolny wzrost obrotów i liczby odwiedzających. Spada ilość pustostanów.
Jednak wśród nowo budowanych centrów handlowych obiekty wynajęte w 100% w dniu otwarcia należą do rzadkości. Warunki najmu są, poza lokalizacją i jakością projektu, podstawą decyzji najemców o otwarciu sklepu. Szczególnie uwidacznia się to w sytuacji silnej konkurencji, kiedy na rynku powstają jednocześnie dwa lub trzy projekty handlowe. Bez elastycznej polityki czynszowej, budżetu na kontrybucje finansowe i aranżację powierzchni sprawne skomercjalizowanie obiektu jest praktycznie niemożliwe.

Duże sieci z sektora odzieżowego działają dynamicznie zgodnie z  wcześniej przygotowaną strategią, ale oczekują korzystnych warunków najmu, w tym czynszu od obrotów oraz partycypacji właściciela w kosztach aranżacji powierzchni. Małe sieci handlowe skupiają się na najlepszych lokalizacjach, które gwarantują wysokie obroty.

Najemcy, mimo że najgorszy dla nich okres minął, analizują szczegółowo warunki umów dla proponowanych lokalizacji oraz wydłużają procesy decyzyjne. Większość sieci spożywczych ograniczyła swoją ekspansję. Można się spodziewać dalszej konsolidacji i przejęć w sektorze, co osłabi pozycję deweloperów zmuszonych dostosować warunki najmu do wymagań rozwijających się podmiotów.

Podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w pierwszej połowie
2011 r. (ok. 300.000 mkw. GLA) jest zbliżona do podaży z  tego samego okresu roku ubiegłego. Biorąc pod uwagę ilość powierzchni będącej w budowie, należy założyć, że podobny poziom podaży utrzyma się jeszcze w 2012 r. Obserwowany obecnie wzrost aktywności deweloperów zaowocuje wzrostem podaży nowych projektów handlowych dopiero po roku 2013.
prognozy dla nieruchomości handlowych
Podaż

Popyt

Czynsze

Pustostany
podaż nowoczesnej powierzchni handlowej

Polska
Warszawa
Kraków

Centra handlowe

Magazyny handlowe

Hale hurtowe

Centra wyprzedażowe Łódź
m

Wrocław
Poznań
Kon. katowicka
Trójmiasto
Szczecin
Inne miasta Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, lipiec 2011 r. prognoza na koniec 2011 r.

polska | raport o rynku nieruchomości handlowych | Jesień 2011
centra handlowo-rozrywkowe

Popyt na powierzchnie w centrach handlowych jest silnie zróżnicowany zarówno ze względu na miasto, lokalizację i jakość obiektu, jak i  sektor handlowy oraz typ najemcy. Największym zainteresowaniem cieszą się pierwszorzędne centra handlowe, o  ugruntowanej pozycji i lojalnej grupie konsumentów, w  dużych aglomeracjach miejskich. Obiekty takie utrzymują wysoki poziom stawek czynszowych, a na zwolnienie lokalu czeka kolejka potencjalnych najemców. Obiekty drugorzędne przyciągają mniejsze zainteresowanie najemców, a  ich właściciele zmuszeni są do stosowania różnego rodzaju zachęt i prowadzenia elastycznej polityki czynszowej. Średni poziom pustostanów w miastach powyżej
200.000 mieszkańców wynosi 0-5%, przy czym najwyższy wskaźnik notowany jest w Radomiu i  Trójmieście, a najniższy w  Toruniu, Kielcach, Szczecinie, Lublinie oraz w Warszawie.
Najwyższe czynsze dla najlepszych centrów handlowych utrzymują się na wysokim poziomie 75-77 EUR/mkw./miesiąc w Warszawie i  średnio 37-40 EUR/mkw./miesiąc w pozostałych aglomeracjach.
Spadki czynszów obserwowane są jednak nadal w przypadku obiektów drugorzędnych. Dotyczy to szczególnie lokali małej i średniej wielkości przeznaczonych dla najemców z sektora odzieżowego.
To r
By uń dg
Ko os z n. ka cz to wi ck a
W ars za wa
Kr ak ów
W ro cła w
Po zn ań
Lu bli n
Sz cz ec in
Łó dź
Bia łys to k
Tr ójm ias to

Ki elc e
Ra do m

Cz ęs to ch ow a

W końcu czerwca 2011 r. w budowie pozostawało ponad
700.000  mkw. GLA powierzchni centrów handlowych, a kolejnych 240.000 mkw. czekało na wznowienie prac. Aż 46% budowanych obecnie centrów handlowych zostanie oddanych do użytku jeszcze w tym roku. Do największych powstających obiektów należą: Galeria Kaskada Szczecin, Korona Kielce, Millenium Hall w  Rzeszowie, Galeria Ostrovia Ostrów Wlkp., Alfa Grudziądz, Galeria Katowicka, Nova Park Gorzów Wlkp. i Plaza Toruń.
Charakterystycznym zjawiskiem na rynku centrów handlowych jest rozbudowa istniejących obiektów o ugruntowanej pozycji w  celu podniesienia ich konkurencyjności. Przykładami tego typu działań jest budowa II fazy Galerii Echo w Kielcach, II fazy CH
Silesia Park w Katowicach czy II fazy CH Jantar w Słupsku.
Określenie ilości planowanej powierzchni, z datą realizacji do końca
2013 r., obarczone jest ryzykiem błędu, ponieważ deweloperzy wciąż wstrzymują decyzje inwestycyjne z powodu trudności z uzyskaniem finansowania i wystarczającego poziomu umów typu pre-let na rynkowych warunkach. Przegląd projektów w przygotowaniu pozwala sądzić, że kolejny wzrost aktywności deweloperskiej nastąpi dopiero po 2013 r.

Pustostany w centrach handlowych
Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, lipiec 2011 r.
centra handlowe w wybranych miastach
Warszawa

K. katowicka

Kraków
Łódź

Poznań

Szczecin

Trójmiasto

Wrocław

Inne miasta m

Na koniec drugiego kwartału 2011 r. w Polsce działało 378 centrów handlowych o łącznej powierzchni najmu brutto (GLA) blisko 7,4 mln mkw. Systematycznie zwiększa się udział miast średniej wielkości i małych w całkowitych zasobach centrów handlowych - na koniec pierwszego półrocza 2011 r. wynosił aż 44,2%. W czerwcu 2010 r. było to 40,7%. Przeważająca liczba centrów handlowych oddanych do użytku w tym roku była zlokalizowana w mniejszych ośrodkach miejskich, w tym również obiekty największe, takie jak Galeria
Słoneczna w Radomiu i Turawa Park w Opolu. W analizowanym okresie ukończono również Galerię Twierdza w Zamościu, Galerię
Leszno i Tesco Gołąbkowice w Nowym Sączu. Łączna powierzchnia centrów handlowych oddanych do użytku w pierwszej połowie roku wynosi blisko 200.000 mkw. GLA. Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, lipiec 2011 r. prognoza na koniec 2011 r.
najwyższe czynsze w centrach handlowych iI KW. 2011
Warszawa
Kon. katowicka
Kraków Łódź
Trójmiasto
Wrocław
Poznań
Szczecin
Inne miasta
€/m2/miesiąc Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, lipiec 2011 r.
Marketbeat główne ulice handlowe hipermarkety / supermarkety
W I i II kwartale 2011 r. nie odnotowano znaczących zmian dotyczących handlu przy głównych ulicach w Polsce. W zależności od miasta i dostępności lokali obserwowano różny poziom aktywności najemców i deweloperów. W Warszawie, szczególnie przy Nowym Świecie, wzrosła ilość pustostanów w związku z intensywną wymianą najemców.
Stołeczny rynek czeka na otwarcie DT Wolf Bracka, zapowiadane na koniec br., który ma szansę wykreować nową ekskluzywną lokalizację handlową w centrum miasta. W Szczecinie zainteresowanie sieci handlowych centralnymi lokalizacjami podtrzymuje budowana
Galeria Kaskada, a w Katowicach Galeria Katowicka. W Poznaniu dobiega końca budowa Pasażu MM. W  pozostałych aglomeracjach (Trójmiasto, Łódź, Kraków, Wrocław) w sektorze głównych ulic handlowych sytuacja nie zmienia się.
Rozwój ulic handlowych na kształt ulic zachodnioeuropejskich zachodzi bardzo powoli i jest uzależniony od dostępności lokali spełniających standardy krajowych i międzynarodowych sieci handlowych oraz wzrostu popytu ze strony sieci ekskluzywnych.
Największe zmiany obserwowane są w  Warszawie. W sąsiedztwie pl. Trzech Krzyży zapowiadane jest otwarcie kolejnej kawiarni
Starbucks oraz sklepów odzieżowych Pinko i Rena Lange. Na
Nowym Świecie otwarto sklep z  biżuterią sieci Pandora. Ciekawym zjawiskiem jest pojawianie się nowych mikrolokalizacji przyciągających sieci handlowe ze średniej i wyższej półki cenowej. W Warszawie obserwujemy wzrost zainteresowania najemców ul. Mokotowską, odzyskującą swoją dawną świetność dzięki ukończonemu ostatnio remontowi i nowo otwieranym sklepom, punktom usługowym i gastronomicznym. Główne ulice handlowe nie są domeną jedynie największych aglomeracji. W Polsce często właśnie w miastach mniejszych zachowały się tradycyjne ulice handlowe z  naturalnym intensywnym ruchem pieszym, niezakłóconymi ciągami handlowymi i szeroką ofertą towarów i usług. Przykładem takiej ulicy jest Szeroka w Toruniu, gdzie swoje sklepy prowadzą między innymi: Reserved, House, New Yorker, Orsay, Carry, Diverse, Reporter. Czynsze przy większości głównych ulic handlowych pozostają stabilne, a najwyższe wartości osiągają w Warszawie (83-85 EUR/mkw./miesiąc) i Krakowie (77-79 EUR/mkw./miesiąc).

W pierwszej połowie 2011 r. hipermarkety ograniczyły swoją ekspansję, z kolei supermarkety i dyskonty spożywcze nadal dynamicznie się rozwijały. Do końca roku spodziewane są przejęcia, sprzedaże i konsolidacje sieci spożywczych.
Obecnie w Polsce działa ponad 250 hipermarketów oraz kilka tysięcy supermarketów i dyskontów spożywczych.
Wśród hipermarketów działalność w Polsce prowadzą
Auchan, Carrefour, E.  Leclerc, Real i Tesco, które jest obecnie najdynamiczniej rozwijającą się siecią w sektorze. Mniejsze formaty sklepów spożywczych - supermarkety, prowadzą między innymi sieci: Carrefour, Tesco, Kaufland, Billa, Piotr i Paweł, Intermarché i Stokrotka. Wśród dyskontów spożywczych dominującą pozycję zajmuje Biedronka. Rozwijają się także Lidl, Aldi i Netto. W ubiegłym półroczu otwarte zostały między innymi Tesco w  Starogardzie Gdańskim, Jarosławiu (Galeria
Pruchnicka) i  Nowym Sączu (Centrum Gołąbkowice); Carrefour w Gdańsku (Morski Park Handlowy) i Opolu (Turawa Park);
Intermarché w Lesznie (Galeria Leszno) i Zamościu (Galeria
Twierdza) oraz Piotr i Paweł w Słupsku/Bolesławicach (CH Pod Wiatrakami). Supermarkety lokują tradycyjnie swoje sklepy w centrach i parkach handlowych. Nowym obszarem dla ich rozwoju stają się jednak duże osiedla mieszkaniowe w największych aglomeracjach miejskich, gdzie brakuje podstawowej infrastruktury handlowo-usługowej. Większość budowanych i planowanych obecnie obiektów handlowych zawiera powierzchnię przeznaczoną dla operatorów spożywczych, głównie supermarketów.
W  najbliższym czasie zostaną otwarte między innymi: Piotr i  Paweł w Millenium Hall w Rzeszowie, Nova Park Gorzów
Wlkp. oraz w Alfie Grudziądz; Stokrotka w Galerii Katowickiej i Plaza Toruń oraz Alma w szczecińskiej Kaskadzie. Budowane są również hipermarkety Tesco w Ostrowie Wlkp. (Galeria Ostrovia) i Suwałkach. Ograniczenie rozwoju wielkopowierzchniowych sieci spożywczych spowodowało spadek czynszów w sektorze. Czynsze dla hipermarketów mieszczą się obecnie w przedziale 6,5-7,5 EUR/ mkw./miesiąc, dla supermarketów 9-13 EUR/mkw./miesiąc, a dla dyskontów spożywczych 5,5-8,5 EUR/mkw./miesiąc.
najwyższe czynsze przy ulicach handlowych iI KW. 2011
hipermarkety W Polsce iI KW. 2011
Auchan

Warszawa

Carrefour

E.Leclerc

Real

Tesco

25 obiektów

Kon. katowicka
73 obiekty

Kraków Łódź
Trójmiasto
84 obiekty

Wrocław
Poznań
Szczecin
Inne miasta

54 obiekty
19 obiektów

€/m2/miesiąc Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, lipiec 2011 r. Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, lipiec 2011 r.

polska | raport o rynku nieruchomości handlowych | Jesień 2011
parki handlowe
centra wyprzedażowe

Na koniec drugiego kwartału 2011 r. wielkopowierzchniowe sklepy niespożywcze zajmowały 2,1 mln mkw., z czego 21% powierzchni przypadało na parki handlowe. W pierwszym półroczu 2011  r. oddano do użytku ok. 100.000 mkw. tego typu powierzchni.
Do największych ukończonych obiektów należały Morski Park
Handlowy w Gdańsku i CH Pod Wiatrakami w Słupsku. Stabilny rozwój kontynuowały również wolnostojące sklepy z artykułami budowlanymi. W pierwszej połowie 2011 r. nowe sklepy otworzyły między innymi Leroy Merlin w Gliwicach, OBI w Suwałkach i Castorama w  Krakowie. W budowie pozostaje blisko 80.000 mkw. powierzchni na potrzeby wielkopowierzchniowych sklepów niespożywczych, w  tym Futura Park Modlniczka koło Krakowa i  Family Point w  Lublinie. Największy deweloper w sektorze parków handlowych - IKEA, czasowo wstrzymał swoje plany rozwoju, w tym budowę projektu miasteczka handlowego Bulwary
Poznańskie. Mimo to w planach innych deweloperów na 2013  r. pozostaje ponad 120.000 mkw. powierzchni tego typu. Wśród najemców w sektorze parków handlowych przeważają sieci handlowe z sektorów: artykuły budowlane, RTV AGD, meble, sprzęt sportowy i wyposażenie wnętrz. Do najaktywniejszych podmiotów należą: OBI, Castorama, Leroy Merlin, Media Expert, Decathlon oraz BRW, Agata Meble i Jysk, otwierający swoje sklepy również w miastach średniej wielkości i małych. Chociaż parki handlowe w Polsce nie cieszą się popularnością wśród sieci odzieżowych, to istnieją najemcy z tego sektora, którzy z sukcesem prowadzą w nich swoje sklepy (np. TK Maxx w parku handlowym
Batory w Bydgoszczy). Ekspansję na rynku polskim zapowiada również sieć sklepów z zabawkami Toys „R” Us, tradycyjnie otwierająca swoje sklepy w parkach handlowych.

W pierwszym półroczu 2011 r. istniejące obiekty wyprzedażowe w Polsce utrwaliły swoją pozycję na rynku. Dobiega końca budowa centrum w Modlniczce pod Krakowem. Firmy Echo Investment i  Neinver konkurują ze sobą w Szczecinie w zakresie budowy nowego centrum wyprzedażowego. Neinver przygotowuje także budowę swojego drugiego obiektu w Warszawie - Factory Annopol.

Czynsze w parkach handlowych w czerwcu 2011 r. kształtowały się na poziomie 6,5-8 EUR/mkw./miesiąc dla dużych powierzchni i 9-13 EUR/mkw./miesiąc dla powierzchni średnich. W przypadku parków handlowych poziom zachęt w pakietach najmu jest niższy niż w centrach handlowych, co wynika ze specyfiki tych obiektów (prosta konstrukcja, stosunkowo niskie koszty budowy, podstawowy standard wykończenia).

W Polsce istnieje sześć centrów wyprzedażowych o łącznej powierzchni blisko 90.000 mkw.: Factory Ursus (Warszawa), Factory Wrocław, Factory Luboń (Poznań), Fashion House
Piaseczno (Warszawa), Fashion House Gdańsk i Fashion
House Sosnowiec. W budowie pozostaje 45.000 mkw. nowej powierzchni (Factory Modlniczka Kraków i Outlet Park Astra
Szczecin). W planach do 2013 r. pozostaje ponad 35.000 mkw., w tym Factory Annopol oraz Factory Szczecin. Grupa najemców zainteresowanych wynajmem lokali w  centrach wyprzedażowych jest wciąż ograniczona. W centrach wyprzedażowych funkcjonuje łącznie ponad 600 sklepów, z czego największa liczba w sektorach: odzież (300), sport (60) i obuwie (50). Popyt na lokale w centrach wyprzedażowych przekłada się na ilość pustostanów, która na koniec drugiego kwartału 2011 r. wynosiła 3-5%, w zależności od obiektu. Interesującym zjawiskiem są wejścia na polski rynek międzynarodowych sieci handlowych przez centra wyprzedażowe.
Przykładem realizacji takiej strategii jest decyzja hiszpańskiej firmy odzieżowej Desigual, która jeden ze swoich pierwszych salonów w Polsce otworzyła w Factory Ursus w Warszawie.
Czynsze za powierzchnie w centrach wyprzedażowych są w Polsce niższe niż w tradycyjnych centrach handlowych i wynoszą średnio
15-21 EUR/mkw./miesiąc w zależności od lokalizacji, wielkości lokalu i branży najemcy. Firmy poszukujące powierzchni w centrach wyprzedażowych oczekują partycypacji właściciela w kosztach aranżacji lokalu i innych kontrybucji finansowych. Popularne stają się również umowy oparte o tzw. czynsze kroczące i obniżki czynszu na początkowym etapie działalności. Powoduje to różnicę między czynszem nominalnym a efektywnym na poziomie 10-20%.
sklepy z materiałami budowlanymi II kw. 2011
Castorama

Praktiker

OBI

Leroy Merlin

Nomi

Bricoman

Brico Depot

Bricomarche
centra wyprzedażowe II KW. 2011
Istniejące

W budowie

Planowane
55 obiektów
m

76 obiektów

6 obiektów
3 obiekty
34 obiekty

24 obiekty

38 obiektów

40 obiektów
Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, lipiec 2011 r.
Warszawa Konurbacja Kraków katowicka
ód

Trójmiasto Wroc aw Pozna

Szczecin

Inne miasta
Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, lipiec 2011 r.
Marketbeat sytuacja na rynku
Pierwsze półrocze 2011 r. na rynku najmu powierzchni magazynowych okazało się najlepszym od czasu kryzysu finansowego. Po okresie boomu z lat 2006-2007 i stagnacji w latach 2008-2009, rok 2010 przyniósł ożywienie, a wyniki za ostatnie sześć miesięcy pokazują, że sytuacja nadal się poprawia. Popyt wzrósł o 40%, a budowanych obiektów było prawie dwukrotnie więcej niż w tym samym okresie ubiegłego roku.
Zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej wynoszą obecnie 6,7 mln mkw. Rynek rozwija się nie tylko w nowych regionach (Rzeszów, Lublin), ale również w nowych  lokalizacjach w  dotychczasowych regionach, takich jak Polska Centralna czy okolice Poznania.

Prologis Park, Dąbrowa Górnicza

W pierwszym półroczu 2011 r. wolumen transakcji wyniósł blisko
941.000  mkw. Rekordowy był drugi kwartał, kiedy wynajęto
543.000 mkw. Ostatnim tak udanym okresem był początek 2008 r.
Aż  75% transakcji dotyczyło nowych powierzchni (nowe umowy bądź rozszerzenia). Niezmiennie najwyższy udział w popycie mieli operatorzy logistyczni (37%), firmy z branży elektronicznej (14%) oraz motoryzacyjnej (10%). Najbardziej aktywnym deweloperem był
Prologis z 40% udziałem w rynku, z czego blisko połowę transakcji stanowiły odnowienia. Na kolejnych miejscach znaleźli się Panattoni (18%), Goodman (8%) oraz SEGRO (6,5%).
W pierwszym półroczu 2011 r. do użytku oddano 136.000  mkw. magazynów. Największe ukończone projekty to obiekt Zelmera w  Rzeszowie (32.500 mkw.) zrealizowany przez dewelopera
Panattoni, I faza Good Point II w Górze Kalwarii (21.900  mkw.), pierwszy budynek w Kraków Airport Logistics Centre (Goodman, 13.400  mkw.) oraz budynek dla firmy Danone w Panattoni Park Święcice (13.600 mkw.). Na koniec drugiego kwartału w budowie pozostawało 336.000 mkw. powierzchni. Podobnie jak w ubiegłym roku ok. 81% nowo budowanych obiektów jest już wynajętych.
Powierzchnia powstająca bez podpisanej umowy najmu to tylko
63.000 mkw. Mimo poprawy koniunktury projekty spekulacyjne są wciąż rzadkością i dotyczą zwykle małych modułów w budynkach, w  których część umów zawarto w formie pre-let (np. small business units w Tulipan Park Łódź). Najwięcej magazynów buduje się obecnie na Górnym Śląsku (81.000 mkw.), we Wrocławiu (66.000  mkw.) i Polsce Centralnej (54.000 mkw.).
Na koniec czerwca 2011 r. współczynnik pustostanów wyniósł 12,9%, co oznacza spadek o 2,1 pkt proc. w porównaniu z końcem ubiegłego roku. Dostępnych magazynów ubyło we wszystkich regionach, a  najniższy wskaźnik powierzchni niewynajętej dotyczył Krakowa (0,6%), Poznania (4,6%) i Trójmiasta (5,8%). Najwyższy jest w Szczecinie (63%), dotyczy on jedynego istniejącego w tym regionie parku Prologis Park Szczecin. Spadek ilości pustostanów wpłynął na wzrost czynszów prawie we wszystkich regionach. Najwyższe czynsze dotyczą powierzchni zlokalizowanych w granicach administracyjnych miast i znacznie przewyższają te oferowane na obrzeżach. W miejskiej strefie Warszawy dochodzą do 5,8 EUR/mkw./miesiąc, a w Łodzi do 4,5 EUR/mkw./miesiąc. Dla pozostałych regionów stawki wynoszą średnio od 3 do 4 EUR/mkw./miesiąc. Jednocześnie stawki zróżnicowały się w zależności od lokalizacji, np. czynsze w rejonie
Pruszkowa i Ożarowa pod Warszawą są o kilkadziesiąt eurocentów wyższe niż w rejonie Błonia.

Popyt według sektorów w polsce
Operatorzy logistyczni
Sieci sklepów
Lekka produkcja
Papier i książki

Art. motoryzacyjne
Art. spożywcze
Art. chemiczne Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, www.industrial.pl, lipiec 2011 r.
prognozy dla nieruchomości magazynowych w roku 2011
Region

Polska
Warszawa
Górny Śląsk
Polska Centralna
Poznań
Wrocław
Trójmiasto
Kraków
Art. elektroniczne
Kosmetyki
Archiwa
Inne

Podaż

Popyt

Czynsze

Pustostany

polska | raport o rynku nieruchomości magazynowych | Jesień 2011
region warszawski
region Górnośląski
sytuacja na rynku warszawskim
sytuacja na rynku górnośląskim

Istniejące zasoby

2.658.000 m

Istniejące zasoby

1.234.000 m

Zasoby w budowie

27.000 m

Zasoby w budowie

81.000 m

Wskaźnik pustostanów
Wskaźnik pustostanów
Wolumen transakcji

407.000 m

Wolumen transakcji

164.000 m

Główni wynajmujący

Panattoni, Prologis, SEGRO, MLP Group, CA Immo, PointPark Properties, Apollo-Rida

Główni wynajmujący

Prologis, Panattoni, SEGRO, MLP Group, BIK, Menard Doswell

Strefa Warszawa Miasto

Strefa Warszawa Okolice

Czynsze nominalne

€ 3,0 - 3,5 m2/miesiąc

Czynsze nominalne

€ 4,5 - 5,8 m2/miesiąc

€ 2,9 - 3,6 m2/miesiąc

Czynsze efektywne

€ 2,7 - 3,0 m2/miesiąc

Czynsze efektywne

€ 4,0 - 5,5 m2/miesiąc

€ 2,0 - 3,1 m2/miesiąc przykładowe transakcje
przykładowe transakcje
Nazwa obiektu

Firma

Powierzchnia

Nazwa obiektu

Firma

Powierzchnia

Prologis Park Chorzów

ID Logistics

20.200 m

Prologis Park Sochaczew

Procter & Gamble

50.000 m

Prologis Park Sosnowiec

Wincanton

16.800 m

Prologis Park Teresin

Solid Logistic

35.000 m

Prologis Park Chorzów

Latex Groehl Gerard

11.600 m

Panattoni Park Święcice

Tech Data Polska

17.000 m
Rynek magazynowy stolicy obejmuje dwie strefy: Warszawę Miasto w granicach administracyjnych miasta (blisko 23% zasobów) oraz
Warszawę Okolice w promieniu 12-50 km od centrum (pozostałe
77% zasobów). W pierwszej połowie 2011 r. zasoby magazynowe stolicy wynosiły blisko 2,66 mln mkw. powierzchni. Do użytku oddano 44.900 mkw.: pierwszy obiekt w Good Point II, budynek dla firmy Danone w Panattoni Park Święcice oraz ostatnią fazę Żerań Park II. Wolumen transakcji zauważalnie wzrósł, w pierwszej połowie 2011  r. wynajęto ok. 407.000 mkw. Większość umów zawarto w strefie podmiejskiej (84%), gdzie popyt generowali głównie operatorzy logistyczni. Kluczowymi najemcami w strefie
Warszawa Miasto były firmy z branży kurierskiej oraz sieci sklepów.
Stopa pustostanów w strefie miejskiej nieznacznie wzrosła do ok.
12,3%. Z kolei w strefie podmiejskiej współczynnik pustostanów obniżył się do 20,6%, co spowodowało lekki wzrost czynszów w  większości lokalizacji. Jedynie w rejonie Błonia i Mszczonowa, gdzie jest najwięcej wolnej powierzchni, czynsze pozostały bez zmian. W strefie miejskiej utrzymały się na poziomie sprzed roku.

Górny Śląsk to najważniejszy region przemysłowy w południowej
Polsce. Infrastruktura drogowa umożliwia komunikację zarówno z całym krajem, jak i Europą. Region od kilku lat niezmiennie cieszy się ogromnym zainteresowaniem najemców, szczególnie tych poszukujących powierzchni produkcyjnych bądź dużych powierzchni z przeznaczeniem na ponadregionalne centra logistyczne. Jest to drugi co do wielkości rynek powierzchni magazynowych w Polsce. Na koniec czerwca 2011 r. zasoby wyniosły 1,234 mln mkw. Jedynym obiektem oddanym do użytku w pierwszej połowie 2011 r. był park typu small business units, Business Park Gliwice firmy Segro, o powierzchni 9.800 mkw. W budowie pozostaje ok. 81.000 mkw. powierzchni magazynowej, z czego ok. 86% wynajęto na zasadach pre-lease. Największymi realizowanymi obiektami są Segro
Industrial Park Tychy (36.500 mkw.) oraz I faza Panattoni Park
Gliwice (11.160  mkw.). W pierwszej połowie 2011 r. wolumen transakcji wyniósł 164.000 mkw. Rejon górnośląski oferuje obecnie
101.500  mkw. wolnej powierzchni magazynowej, co stanowi 8,2% jego zasobów. Czynsze nominalne oraz efektywne utrzymały się na poziomie z grudnia 2010 r., jednak spodziewany jest ich lekki wzrost do końca 2011 r.

Podaż i popyt w regionie warszawskim

Podaż i popyt w regionie górnośląskim

Roczna podaż - Warszawa Okolice

Roczna podaż - Warszawa Miasto

Roczny popyt - Warszawa Okolice

Roczny popyt - Warszawa Miasto

Roczna podaż m
m

Roczny popyt Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, www.industrial.pl, lipiec 2011 r.
1 poł. 2011 r. Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, www.industrial.pl, lipiec 2011 r.
1 poł. 2011 r.
Marketbeat region polski centralnej region Poznański sytuacja na rynku polski centralnej
sytuacja na rynku okolic poznania

Istniejące zasoby

915.000 m

Istniejące zasoby

931.000 m

Zasoby w budowie

54.000 m

Zasoby w budowie

46.000 m

Wskaźnik pustostanów
Wskaźnik pustostanów
Wolumen transakcji

64.500 m

Wolumen transakcji

120.000 m

Główni wynajmujący

Panattoni, SEGRO, Prologis, Emerson, CA Immo, AIB PPM, AIG/Lincoln, Goodman

Główni wynajmujący

CLIP, Panattoni, Prologis, SEGRO, PointPark
Properties, MLP Group, Goodman

Czynsze nominalne

€ 2,8 - 3,9 m2/miesiąc

Czynsze nominalne

€ 3,15 - 3,6 m2/miesiąc

Czynsze efektywne

€ 2,0 - 3,1 m /miesiąc

Czynsze efektywne

€ 2,4 - 3,0 m2/miesiąc przykładowe transakcje
przykładowe transakcje

Nazwa obiektu

Firma

Powierzchnia

Nazwa obiektu

Firma

Powierzchnia

Prologis Park Piotrków

Carrefour

21.200 m

Goodman BTS

Amica

30.000 m

Tulipan Park Stryków

Hellmann Worldwide Logistics

15.000 m

Panattoni BTS

Faurecia

17.600 m

Prologis Park Poznań II

Samsung

13.500 m
Panattoni Business Center Łódź Ruch S.A.

5.400 m
Zasoby powierzchni magazynowych w regionie Polski Centralnej wynoszą 915.000 mkw. Parki magazynowe usytuowane są w  czterech lokalizacjach, które znacznie różnią się od siebie stawkami czynszu oraz profilem najemców, są to: Łódź, Stryków, Piotrków Trybunalski oraz Rawa Mazowiecka. Już wkrótce dołączą do nich nowe miasta, Radomsko oraz Pabianice. W Radomsku powstaje obiekt typu built-to-suit o powierzchni 32.000 mkw. dewelopera Panattoni realizowany dla firmy Manuli. W Pabianicach w fazie przygotowania jest inwestycja dewelopera Goodman - Łódź
Logistics Centre o docelowej powierzchni 27.000 mkw. Łódź, która dysponuje blisko 227.000 mkw. w sześciu centrach magazynowych, jest ośrodkiem, który rozwija się najszybciej. W  pierwszej połowie 2011  r. popyt wyniósł 64.500 mkw., ale ok.  56% wolumenu transakcji stanowiły odnowienia dotychczasowych umów. Dominujący udział w zawartych transakcjach najmu utrzymali operatorzy logistyczni (38%) oraz sieci sklepów (36%).
Współczynnik pustostanów od połowy 2010 r. spada i wynosi obecnie 12,9%. Czynsze za typowe hale magazynowe zawierają się w przedziale 2,8-3,9 EUR/mkw./miesiąc, natomiast stawki za obiekty typu small business units (oferujące mniejsze powierzchnie) są wyższe i wynoszą 4-4,5 EUR/mkw./miesiąc.

Rynek Wielkopolski dysponuje zasobami powierzchni magazynowych na poziomie 931.000  mkw. Parki magazynowe koncentrują się w okolicach Poznania.

Podaż i popyt w regionie polski centralnej

Podaż i popyt w regionie poznańskim

Roczny popyt

Roczna podaż
Roczny popyt Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, www.industrial.pl, lipiec 2011 r.
Wolumen transakcji w pierwszej połowie 2011 r. wyniósł 120.000 mkw., z czego ok. 88% stanowiły nowe umowy, natomiast na odnowienia dotychczasowych kontraktów przypadło ok. 12%.
Największą transakcją była umowa zawarta między firmami
Goodman i Amica na realizację nowego obiektu o powierzchni
30.000 mkw. W porównaniu do końca 2010 r. współczynnik pustostanów obniżył się o blisko 4 pkt proc. i w czerwcu 2011 r. wyniósł ok. 4,6%. Czynsze nominalne utrzymały się na poziomie
3,15-3,6 EUR/mkw./miesiąc.
m
m

Roczna podaż

W pierwszej połowie 2011 r. ukończono dwie fazy Panattoni
Park Poznań o łącznej powierzchni ok. 22.100 mkw.
W  budowie pozostaje ok. 46.000 mkw. powierzchni wynajętej w formie pre-lease.
1 poł. 2011 r. Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, www.industrial.pl, lipiec 2011 r.
1 poł. 2011 r.

polska | raport o rynku nieruchomości magazynowych | Jesień 2011
region Wrocławski sytuacja na rynku okolic wrocławia
Istniejące zasoby

610.000 m

Zasoby w budowie

66.000 m

Wskaźnik pustostanów
Wolumen transakcji

120.000 m

Główni wynajmujący

Prologis, Panattoni, Tiner, Skalski, Goodman

Czynsze nominalne

€ 3,0 - 3,9 m2/miesiąc

Czynsze efektywne

€ 2,4 - 3,0 m2/miesiąc
przykładowe transakcje
Nazwa obiektu

Firma

Powierzchnia

Wrocław East Logistics

TJX Europe

26.900 m

Prologis Park Wrocław V

UPM Raflatac

19.100 m

Prologis Park Wrocław

Geodis

10.000 m

W pierwszej połowie 2011 r. wolumen transakcji był porównywalny do tego z całego roku 2010. Wynajęto ok. 120.000 mkw., z czego
86% przypadło na nowe umowy. W wyniku zwiększonego popytu oraz braku nowej podaży w pierwszej połowie roku wskaźnik powierzchni niewynajętej obniżył się o ponad 3 pkt proc. i wynosi
10,1%. Czynsze nominalne i efektywne pozostały na stabilnym poziomie, ale w najbliższych miesiącach powinny powoli rosnąć.

Podaż i popyt w regionie wrocławskim
Roczny popyt m

Zasoby magazynowe Trójmiasta szacowane są na 119.500 mkw.
W pierwszej połowie 2011 r. nie ukończono tu żadnej nowej inwestycji, natomiast w budowie znajduje się zaledwie 8.700 mkw. w Panattoni Park Gdańsk. W najbliższym półroczu planowane jest rozpoczęcie budowy II fazy 7R Logistic o powierzchni 22.000 mkw.
W posiadaniu deweloperów znajdują się liczne grunty inwestycyjne, na których planowana jest realizacja łącznie ok. 830.000 mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, z czego 84% znajdzie się w  Pomorskim Centrum Logistycznym (Goodman). Wolumen transakcji w pierwszej połowie 2011 r. podwoił wynik zanotowany w 2010 r. i wyniósł ok. 30.000 mkw. Współczynnik pustostanów był nadal jednym z najniższych w kraju - ok. 5,8%. Czynsze utrzymały się w przedziale 3,5-4 EUR/mkw./miesiąc.
region krakowski

Region stolicy Dolnego Śląska, z zasobami magazynowymi na poziomie 610.000 mkw., jest piątym pod względem wielkości regionalnym rynkiem w Polsce. Parki magazynowe koncentrują się w miejscowościach wzdłuż autostrady A4: Żórawinie, Bielanach
Wrocławskich, Nowej Wsi Wrocławskiej oraz Kątach Wrocławskich.
Po uruchomieniu autostradowej obwodnicy Wrocławia coraz większym zainteresowaniem potencjalnych najemców cieszą się lokalizacje miejskie - w okolicach lotniska i na Psim Polu.
Deweloperzy rozważają kolejne inwestycje w tych miejscach.
W budowie znajduje się stosunkowo duża liczba powierzchni magazynowej (blisko 66.000 mkw.), z czego ok. 82% zostało objęte umowami przedwstępnymi (pre-lease).

Roczna podaż
region trójmiejski
Pod względem ilości nowoczesnej powierzchni magazynowej
Kraków zajmuje siódme miejsce w Polsce, oferując ok. 81.000 mkw.
W  pierwszej połowie 2011 r. do użytku oddano I fazę Kraków
Airport Logistics Centre (Goodman) o powierzchni ok. 13.400 mkw., w  budowie pozostaje faza II (ok. 22.000 mkw. - w całości wynajęta) oraz MARR Business Park (12.700 mkw., z czego wolna powierzchnia to 4.700 mkw.). Popyt w pierwszej połowie roku przekroczył o 27% całkowity wolumen transakcji z 2010 r. i wyniósł
29.400 mkw. Współczynnik pustostanów jest najniższy w kraju i wynosi ok. 0,6%, więc czynsze utrzymują się na wysokim poziomie, ok. 4 EUR/mkw./miesiąc.

Pozostałe regiony
Nowoczesne powierzchnie magazynowe są także w Toruniu, Szczecinie oraz Rzeszowie. Zasoby w tych lokalizacjach szacowane są odpowiednio na 72.000 mkw., 41.650 mkw. oraz 49.500 mkw. Obecnie w rejonie
Torunia znajdują się dwa centra logistyczne: Toruń Logistics Centre oraz Panattoni Park Toruń, oba w całości wynajęte. Jednak istnieje możliwość ich rozbudowy o kolejne 56.000 mkw. Szczeciński rynek magazynowy stanowi Prologis Park Szczecin, w  którym ok.  63% pozostaje do dyspozycji potencjalnych najemców. Realizacja kolejnych etapów inwestycji uzależniona jest od rozwoju regionu oraz zainteresowania powierzchniami magazynowymi. W  Rzeszowie w  pierwszej połowie 2011 r. został ukończony Panattoni Park
Rzeszów o powierzchni 32.500 mkw. Dzięki rozwojowi infrastruktury drogowej region Polski Południowo-Wschodniej staje się coraz bardziej atrakcyjną lokalizacją dla inwestycji. W najbliższych kilku latach rynek powierzchni magazynowych będzie rozwijał się również w nowych miastach, takich jak Lublin czy Mielec. Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, www.industrial.pl, lipiec 2011 r.
1 poł. 2011 r.

Więcej informacji o rynku powierzchni magazynowych w Polsce na stronie:
www.industrial.pl

Marketbeat przegląd rynku
OGÓLNA sytuacja na rynku

Osada nad Jeziorem, Mikołajki

W pierwszym półroczu 2011 r. w segmencie popularnym rynku mieszkaniowego wzrosła liczba mieszkań na sprzedaż, a popyt nieznacznie spadł. Głównym czynnikiem wpływającym na ograniczenie popytu była seria podwyżek stóp procentowych, co spowodowało obniżenie zdolności kredytowej potencjalnych nabywców mieszkań. W ostatnich miesiącach wielu kredytobiorców z niepokojem obserwowało kurs franka szwajcarskiego, który silnie aprecjonował względem złotego, co zwiększyło wysokość rat, a także zadłużenie pozostające do spłaty.
Na początku roku uchwalono „Rekomendację S”, zaostrzającą zasady ustalania zdolności kredytowej, która częściowo obowiązuje już od lipca 2011 r. Planowane zmiany w programie „Rodzina na swoim”, w tym przede wszystkim znaczna obniżka limitów cen mieszkań objętych programem, z pewnością negatywnie wpłyną na popyt. Rosnąca konkurencja między deweloperami, zwłaszcza w największych miastach, powinna spowodować obniżkę cen.

GŁÓWNE CECHY Rynku

Inwestycje deweloperów
1 poł. 2011 r.
podaż mieszkań
Rozpoczęte budowy

Wydane pozwolenia na budowę

Ukończone budowy Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, GUS, lipiec 2011 r. Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, GUS, lipiec 2011 r.

Liczba lokali

W pierwszym półroczu 2011 r. przystąpiono do budowy ok. 80.000 mieszkań (spadek o 1,3% w porównaniu do tego samego okresu w 2010 r.). Należy jednak zaznaczyć, że w samym czerwcu zaczęto budowę ok. 16.000 mieszkań, tj. o 10,1% więcej niż rok wcześniej. Największą aktywność na rynku w tym okresie wykazali inwestorzy indywidualni, którzy przystąpili do budowy ok. 48.000 mieszkań (wzrost o 7,4%). W przypadku deweloperów liczba nowych inwestycji spadła o 9,3% i wyniosła ok. 28.500 mieszkań.

Podaż ogółem

Pozwolenia na budowę dla deweloperów
PODAŻ
W pierwszych dwóch kwartałach 2011 r. oddano do użytkowania ponad 55.000 mieszkań, co oznacza spadek w porównaniu do tego samego okresu 2010 r. i 2009 r. odpowiednio o 13,1% i 27,2%.
Największy udział w wytworzeniu nowej podaży, ponad 60%, mają inwestorzy indywidualni, którzy zbudowali ok. 33.000 mieszkań, tj. o 3,4% więcej niż w pierwszym półroczu 2010 r. Budownictwo deweloperskie stanowi 34,6% podaży (ok. 19.000 mieszkań, co oznacza spadek o 24,9% względem tego samego okresu 2010 r.), mieszkania spółdzielcze 1,9% (ok. 1.000). Niższy przyrost podaży jest w dużej mierze wynikiem ograniczania liczby rozpoczętych budów w okresie stagnacji rynkowej. Wkrótce jednak finalizowane będą inwestycje rozpoczęte po kryzysie, w najbliższych miesiącach można więc oczekiwać lepszych wyników.

Pozwolenia na budowę ogółem
Liczba lokali

Segment premium rynku nieruchomości mieszkaniowych nieustannie cieszy się zainteresowaniem klientów, co wyraża się dobrym tempem sprzedaży m.in. w takich projektach, jak Sky Tower we Wrocławiu czy Złota 44 w Warszawie. Apartamenty położone w atrakcyjnych lokalizacjach cieszą się stałym powodzeniem i często sprzedawane są jeszcze na etapie budowy. Jednak na kupców wciąż czekają luksusowe mieszkania w gorszych lokalizacjach, oddane do użytku w poprzednich latach. Grupa, do której kierowane są oferty sprzedaży apartamentów, jest dość wąska, ale jednocześnie mniej wrażliwa na zmiany warunków finansowania inwestycji przez banki.
1 poł. 2011 r.

polska | raport o rynku mieszkaniowym | Jesień 2011
Łączna liczba wydanych pozwoleń na budowę wzrosła w pierwszych dwóch kwartałach 2011 r. o 7,3% w  porównaniu do pierwszego półrocza 2010 r. Nadwyżka pozwoleń nad liczbą rozpoczętych budów wyniosła ponad 8.000 mieszkań. Deweloperzy uzyskali ich o blisko 23,6% więcej niż w tym samym okresie roku ubiegłego, a inwestorzy indywidualni o 0,8% mniej.

Prognozy dla rynku mieszkaniowego w roku 2011
Podaż

Liczba ofert na rynku

Popyt

Poziom cen

Warszawa

Kraków

POPYT

Wrocław

Popyt na mieszkania w Polsce uzależniony jest przede wszystkim od polityki kredytowej banków. Po kryzysie nastąpiła wyraźna zmiana struktury finansowania transakcji - zwiększył się udział kredytów złotowych kosztem denominowanych. Przeprowadzone przez Radę Polityki Pieniężnej cztery podwyżki stopy procentowej (z  3,5% do 4,5%) obniżyły zdolność kredytową potencjalnych nabywców i  jednocześnie podniosły koszty kredytów (częściowo neutralizowane przez obniżkę marż banków).

Poznań

Gdańsk
Łódź

Klientami na rynku pierwotnym są głównie rodziny nabywające swoje pierwsze mieszkanie, często z wykorzystaniem programu „Rodzina na swoim”. Systematycznie zmniejsza się udział zakupów mieszkań na wynajem i w  celach spekulacyjnych. Obecnie najważniejszym kryterium przy podejmowaniu decyzji o wyborze mieszkania jest jego cena. Najbardziej poszukiwane są dwu- i trzypokojowe lokale o powierzchni 40-55 mkw. z segmentu popularnego.

Sky Tower, Wrocław

W segmencie premium coraz większą popularność zyskują rewitalizowane kamienice oraz kameralne inwestycje położone w najbardziej prestiżowych lokalizacjach w centrach miast.
Dużym zainteresowaniem cieszą się także luksusowe apartamenty i rezydencje w regionach turystycznych, szczególnie nad morzem i w górach. Zakup tego typu nieruchomości traktowany jest jako wysoko rentowna inwestycja w perspektywie długookresowej.

CENY
cechy wybranych rynków
Warszawa 7.950*

Oczekiwany popyt (lokale)

Na rynku mieszkaniowym obserwuje się dalszy spadek średnich cen transakcyjnych, co wynika przede wszystkim ze zmiany struktury transakcji i większego udziału w obrocie mieszkań mniejszych i tańszych. Rosnąca konkurencja między deweloperami przy bogatej ofercie mieszkań na sprzedaż powinna skłaniać inwestorów do dalszego obniżania cen, zwłaszcza w dużych miastach. Należy jednak zaznaczyć, że największe przeceny i inne dodatkowe zachęty będą dotyczyć mieszkań dużych oraz apartamentów, które długo nie mogą znaleźć nabywców. W przypadku mieszkań cieszących się największą popularnością możliwe będą nieznaczne podwyżki.
Deweloperzy będą ostrożnie poszukiwać nowego poziomu cen akceptowalnego przez klientów.

Kraków 7.000*

Poznań 5.600*

Wrocław 6.100*

Gdańsk 5.800*
Łódź 4.750*
Oferty mieszkań na sprzedaż (rynek pierwotny) Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, lipiec 2011 r. średnia cena (PLN/m2)
Marketbeat informacje o rynku
Sytuacja w branży turystycznej i na rynku hotelarskim w Polsce stale się poprawia. Zgodnie ze wstępnymi szacunkami Instytutu Turystyki w pierwszym kwartale 2011 r. Polskę odwiedziło 13,6 miliona cudzoziemców, a zatem o 10% więcej niż w tym samym okresie roku poprzedniego. Wzrósł również udział podróży służbowych oraz typowo turystycznych w łącznej liczbie przyjazdów do Polski, który bezpośrednio przekłada się na zwiększenie popytu na usługi hotelowe.

• We Wrocławiu otwarto trzygwiazdkowy hotel Puro, pierwszy inteligentny hotel w Polsce, wyróżniający się zastosowaniem nowoczesnych technologii zarówno w systemie zarządzania obiektem, jak i w projekcie architektonicznym. Hotel Puro jako jedyny obiekt w Europie Środkowo-Wschodniej został nominowany do nagrody w konkursie „European Hotel Design
Awards”. Kolejne hotele Puro powstaną w Krakowie i Poznaniu.

• W Bielsku-Białej otwarto czterogwiazdkowy hotel Qubus, czternasty obiekt tej sieci w Polsce.
• Otwarto pierwszy pięciogwiazdkowy hotel w woj. świętokrzyskim
- Odyssey ClubHotel Wellness & SPA w Masłowie koło Kielc.
• Działalność w Polsce rozpoczęły trzy kolejne hotele marki Best
Western: w Rzeszowie, w miejscowości Osjaków (woj. łódzkie) i w Warszawie (wcześniej hotel Felix). Best Western, największa sieć hotelowa na świecie, nie zarządza hotelami działającymi pod swoją marką, oferuje jedynie umowy franczyzy.
• Warszawski hotel Kyriad Prestige (grupa hotelowa Louvre), jedyny obiekt tej marki działający poza Francją, zmienił nazwę na Golden Tulip. Powinno to zwiększyć jego rozpoznawalność i pozwolić na szybszy rozwój znaku firmowego Golden Tulip w Polsce.
• Grupa hotelowa Hilton zdecydowała się wprowadzić na polski rynek swoją markę ekonomiczną Hampton by Hilton i podpisała umowę franczyzy dotyczącą projektu hotelowego w Świnoujściu, miejscowości z ogromnym potencjałem ze względu na wysoki popyt na usługi hotelowe, m.in. ze strony turystów z  Niemiec.
Kolejne hotele Hampton by Hilton planowane są m.in. w Warszawie i Gdańsku w pobliżu lotnisk.
• W Warszawie przy al. Krakowskiej, również niedaleko lotniska, wmurowano kamień węgielny pod budowę hotelu francuskiej grupy B&B. Będzie to drugi hotel tej marki w Polsce, kolejnych należy się spodziewać m.in. we Wrocławiu i Łodzi.
Rozwój markowych hoteli ekonomicznych jest potwierdzeniem dojrzewania rynku hotelowego w Polsce. Zazwyczaj międzynarodowe sieci wprowadzają marki ekonomiczne dopiero wówczas, gdy mają już w danym kraju ugruntowaną pozycję jako operatorzy hoteli wyższych kategorii. Strategia Hiltona jest tego najlepszym przykładem. Rozwojowi rynku hotelowego musi jednak towarzyszyć rozwój infrastruktury transportowej, w przeciwnym razie popyt na usługi hoteli nie będzie nadążał za podażą istniejących, jak i nowo powstałych obiektów.

Przyrost polskiej bazy hotelowej w I Poł. 2011
stan polskiej bazy hotelowej w I Poł. 2011

Istotny wpływ na wyniki hoteli ma objęcie przez Polskę prezydencji w UE oraz organizacja Euro 2012. Rośnie zatem w dalszym ciągu obłożenie w hotelach, ale co ważniejsze kontynuowany jest trend wzrostu średnich cen (ADR).

PODAŻ
W pierwszym półroczu 2011 r. polska baza hotelowa powiększyła się o 87 skategoryzowanych obiektów, które oferują ok. 7.500 miejsc noclegowych w prawie 3.700 pokojach. Kilkanaście hoteli zmieniło kategorię (m.in. hotel Konin w Koninie oraz hotel Maxi w Kwidzynie), a kilka utraciło prawo do posługiwania się nazwą
„hotel”. Nowo powstałe hotele to przede wszystkim obiekty trzyi  dwugwiazdkowe (ponad 75%). W stosunku do roku 2010 liczba wszystkich pokoi powiększyła się o ok. 5%, a miejsc noclegowych o 4%. Regionem, w którym zostało skategoryzowanych najwięcej hoteli, było woj. małopolskie (18 obiektów). Z kolei w lubuskiem nie powstał żaden nowy obiekt.
wydarzenia w pierwszej połowie 2011 r.



Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, lipiec 2011 r.
 
liczba miejsc noclegowych
liczba hoteli





Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, lipiec 2011 r.

 
liczba hoteli

liczba pokoi
liczba hoteli
liczba pokoi i miejsc noclegowych
liczba miejsc noclegowych
liczba hoteli
liczba pokoi i miejsc noclegowych
liczba pokoi

polska | raport o rynku hotelowym | Jesień 2011

Hotel Puro, Wrocław

Hotel Rialto, Wrocław

Tendencje na polskim rynku
• Z usług hotelowych korzystają przede wszystkim klienci instytucjonalni.
• Rośnie udział klientów krajowych w strukturze popytu.
• Inwestorzy coraz efektywniej wykorzystują fundusze unijne przy budowie nowych hoteli, a także modernizacji już istniejących.
Utrzymuje się zainteresowanie budową hoteli zlokalizowanych przy lotniskach i dworcach kolejowych.
• Rozwija się koncepcja tzw. hoteli holistycznych, zapoczątkowana kilka lat temu przez sieć hoteli Spa Dr Irena Eris, których oferta wellness & spa jest wzbogacona o usługi związane z szeroko
pojętym zdrowym stylem życia, takie jak: medytacja, joga, fizykoterapia, zdrowe odżywianie, warsztaty z samodoskonalenia.
• Wznawiane są projekty, których realizacja została wstrzymana w czasie spowolnienia gospodarczego.
• Utrzymuje się zainteresowanie operatorów ekspansją na polskim rynku, szczególnie w segmencie hoteli ekonomicznych.
• Wciąż niewielka jest liczba hoteli markowych. Ich rozwój w dużym stopniu ogranicza słaba infrastruktura transportowa.

Stan bazy hotelowej w 1 poł. 2011 roku

Przyrost bazy hotelowej w 1 poł. 2011 roku

Liczba miejsc noclegowych na 10 tys. mieszkańców

Liczba miejsc noclegowych

Województwo

Liczba hoteli

Liczba pokoi

Liczba miejsc noclegowych
dolnośląskie kujawsko-pomorskie lubelskie lubuskie łódzkie łódzkie
małopolskie małopolskie
mazowieckie mazowieckie
opolskie opolskie podlaskie podlaskie pomorskie pomorskie śląskie śląskie podkarpackie

Województwo

Liczba hoteli

Liczba pokoi
dolnośląskie kujawsko-pomorskie lubelskie lubuskie podkarpackie
świętokrzyskie świętokrzyskie
warmińsko-mazurskie warmińsko-mazurskie wielkopolskie wielkopolskie zachodniopomorskie
Polska zachodniopomorskie
Polska
Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, lipiec 2011 r. Źródło: Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield, lipiec 2011 r.
Marketbeat
Dział Wycen i doradztwa Cushman & Wakefield
Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield przygotowuje i dostarcza klientom rzetelne informacje dotyczące rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce z uwzględnieniem sektora biurowego, handlowego, mieszkaniowego, hotelowego oraz przemysłowo-magazynowego.
Nasze doradztwo obejmuje analizę i ocenę obecnych jak i przewidywanych warunków rynkowych. Stosując wypracowane przez nas analityczne metody obliczania ryzyka i korzyści, wspieramy naszych klientów w określaniu wyzwań i szans wynikających ze zmieniającej się sytuacji rynkowej.
Nasze usługi w zakresie wycen dotyczą określenia wartości nieruchomości:

 dla portfeli nieruchomości, w tym hoteli
 na potrzeby umowy kupna-sprzedaży
 na potrzeby zabezpieczenia kredytu na nieruchomości
 dla celów księgowych lub sprawozdań finansowych
 dla celów ubezpieczeniowych

 na potrzeby obniżenia rocznej opłaty z tytułu użytkowania
wieczystego

 na potrzeby ustalenia wysokości odszkodowania (wywłaszczenie)
 w celu obniżenia renty planistycznej
 na wewnętrzne potrzeby klienta

Wykonujemy wyceny według standardów polskich - PFSRM i międzynarodowych - TEGoVA oraz RICS (Red Book), które spełniają standardy IVS.
portale Cushman & Wakefield www.cwinvestment.pl
przedstawia ponad tysiąc największych i najbardziej prestiżowych obiektów komercyjnych z polskiego rynku biurowego, handlowego, magazynowego oraz hotelowego, w tym nieruchomości przeznaczone na sprzedaż.
Użytkownicy serwisu mogą także skorzystać z profesjonalnego kalkulatora inwestycyjnego.
www.cwoffice.pl
poświęcony jest powierzchniom biurowym w  Polsce. Portal oferuje szczegółowe informacje dotyczące kilkuset obiektów biurowych w  największych miastach Polski: w Warszawie, Krakowie, Katowicach, Poznaniu, Łodzi, Wrocławiu, Trójmieście i Szczecinie.
www.industrial.pl
poświęcony jest rynkowi nieruchomości magazynowych. W serwisie można znaleźć informacje na temat wszystkich parków logistycznych w Polsce.
www.cwprojectmanagement.pl
zawiera szczegółowe informacje o ofercie działu zarządzania projektami.
Umożliwia klientom zestawienie usług i ich wstępną wycenę.
www.cwassetmanagement.pl
przedstawia pełną ofertę usług działu zarządzania nieruchomościami.
Użytkownicy serwisu mają m.in. dostęp do szczegółowych danych dotyczących portfela nieruchomości zarządzanych przez dział.
Marketbeat
raport o rynku nieruchomości | Jesień 2011
biuro w warszawie i dane kontaktowe

Partner, Dyrektor Zarządzający
Richard Petersen
warszawa
Tel.: +48 22 820 20 20 richard.petersen@eur.cushwake.com

Associate, Dyrektor Grupy
Rynków Kapitałowych
Wojciech Pisz

Warszawa
Tel.: +48 22 820 20 20 wojciech.pisz@eur.cushwake.com

Członek Zarządu, Associate, Dyrektor Działu Wycen i Doradztwa
Jerzy Dobrowolski

Partner, Dyrektor Działu
Powierzchni Biurowych
Richard Aboo

Associate, Dyrektor Działu
Zarządzania Projektami
Tomasz Daniecki

Dyrektor Działu Zarządzania
Nieruchomościami
Michał Skaliński

Warszawa
Tel.: +48 22 820 20 20 jerzy.dobrowolski@eur.cushwake.com

Warszawa
Tel.: +48 22 820 20 20 tomasz.daniecki@eur.cushwake.com

Partner, Dyrektor Działu
Powierzchni Handlowych
Piotr Kaszyński

Warszawa
Tel.: +48 22 820 20 20 richard.aboo@eur.cushwake.com

Warszawa
Tel.: +48 22 820 20 20 piotr.kaszynski@eur.cushwake.com

Warszawa
Tel.: +48 22 820 20 20 ferdinand.hlobil@eur.cushwake.com

Associate Director, Dyrektor Działu Marketingu
Iwona Skalska

Warszawa
Tel.: +48 22 820 20 20 michal.skalinski@eur.cushwake.com

Associate Director, Dyrektor
Działu Personalnego
Dorota Skowrońska

Warszawa
Tel.: +48 22 820 20 20 iwona.skalska@eur.cushwake.com

Warszawa
Tel.: +48 22 820 20 20 dorota.skowronska@eur.cushwake.com

A

LN

W ID

A

OK

OZ

RONDO
R. DMOWSKIEGO

NO

WO

˚U

GR

RA

OD

W IA

ZKA

CZ

JER

IE

A

ZN

H


SKA

KA
WS

A
Z

M IE

KRU

EJE

SK

PO

WO

DZ

CH

SK

ER

OW

NO

O
GR

TA

OW

RDA

¸K

TWA

IE

ZA

AT

II

AL

IM
OL

MARRIOTT

AR
www.cushmanwakefield.com poland.marketing@eur.cushwake.com

WARSZAWA CENTRALNA

A

Z¸O

CENTRUM

L
I P

A

A

LN



W

Cushman & Wakefield Polska Sp. z o.o.
Metropolitan, Plac Piłsudskiego 1
00-078 Warszawa, Polska
Tel. +48 22 820 20 20

ILI

HOLIDAY INN

OC

Aby uzyskać więcej informacji, prosimy o kontakt z Działem Marketingu:

EM

TA

M IE

KA

PKiN

PA

BRN

CH

H

A

A

SRE

N

Z¸O

YS

INTERCONTINENTAL

KA ŚLIS
NA
S IE N

N
. JA

ZN

S IE

NA

RZ

AL

LA

Aby ściągnąć wersję elektroniczną raportu, zeskanuj
QR kod.

TO

Cushman & Wakefield Polska Sp. z o.o. wdrożyła i  stosuje system zarządzania jakością ISO 9001:2008 sprawdzony przez TÜV SÜD.

A

OK

H

A

SK
PA¡

˚E

¸U

I¢T

RS

PR
A
CK

SOFITEL

MA
ŚW
RONDO
ONZ

HILTON

A

PL.
GRZYBOWSKI

SKA

T
OS

SK
ŚWI¢TOKRZYSKA

RADISSON

H

W

IEŚC

H

LE

EDM
PRZ

N

BOW

SKIE
Ó
KR

GRZY

H

TO

EK

EL

DNA

H
BRISTOL

PLAC
MARSZ.
PIŁSUDSKIEGO

OGRÓD SASKI

LN

RA

CH¸O

ACKA

TRĘB
ŚCI

RNO

IDA

SOL

KRAKOW

AL.

ERA

N

SKA

OR

AT

SEN

A

W Polsce firma Cushman & Wakefield obecna jest od 1991  r.
Obsługujemy międzynarodowe firmy i korporacje, instytucje finansowe, deweloperów, przedsiębiorców, podmioty sektora państwowego oraz małe i średnie firmy. Dostarczamy zintegrowane rozwiązania przez aktywne doradztwo, realizację inwestycji oraz zarządzanie w imieniu wynajmujących, najemców, inwestorów na każdym etapie procesu powstawania i eksploatacji nieruchomości.

PLAC
TEATRALNY
W
IER
ZB
O
W
A

RATUSZ
PLAC
BANKOWY

MOLI

Cushman & Wakefield jest wiodącą na świecie firmą świadczącą usługi doradcze na rynku nieruchomości komercyjnych. Została założona w 1917 r. i obecnie zatrudnia ponad 13.000 pracowników w 234 biurach w 61 krajach.

Partner, Dyrektor Działu
Powierzchni Magazynowych na Europę Środkowo-Wschodnią
Ferdinand Hlobil



LN

A
HO

˚A

KI

Niniejszy raport zawiera informacje ogólnodostępne, a firma Cushman & Wakefield wykorzystała je przy założeniu, że są one prawdziwe i kompletne. C&W nie przyjmuje żadnej odpowiedzialności w przypadku, gdyby informacje te okazały się nieprawdziwe lub niekompletne, ani nie składa żadnych oświadczeń ani zapewnień, wyraźnych lub dorozumianych, co do prawdziwości lub kompletności informacji zawartych w niniejszym raporcie.
Raport może zawierać błędy lub pominięcia, a ceny, warunki najmu lub inne warunki mogą ulec zmianie lub być wycofane bez zawiadomienia. Raport może podlegać szczególnym warunkom w zakresie publikacji informacji, ustanawianym przez osoby trzecie. Dokładne informacje przydatne przy podejmowaniu decyzji w zakresie nieruchomości zamieszczone są w części Knowledge Center na stronie www.cushmanwakefield.com/knowledge.
© 2011 Cushman & Wakefield. Wszelkie prawa zastrzeżone.