Odnowienia umów i selektywność deweloperów definiują rynek logistyczny w Polsce w 2025 r.
- Oprac. M.T.
- Kategoria: Logistyka
2025 był rokiem ożywienia na rynku magazynowym w Polsce - całkowity popyt brutto wyniósł ponad 6,8 mln m kw. i był to drugi najlepszy rezultat po rekordowym 2021 r. Zmieniała się jednak jego struktura – po raz pierwszy w historii nowy popyt netto (3,3 mln m kw.) był mniejszy od odnowień umów (3,5 mln m kw.). Eksperci firmy doradczej JLL podsumowują 2025 r. w sektorze nieruchomości magazynowo-logistycznych w Polsce.
W 2025 roku rynek magazynowy w Polsce był bardzo aktywny, ale zamiast spektakularnych rekordów widzieliśmy gruntowne porządkowanie istniejących portfeli. Firmy częściej renegocjowały istniejące umowy, bo lepiej niż kiedykolwiek rozumieją pełny koszt przeprowadzki: od CAPEX-u po ryzyko zaburzeń w łańcuchu dostaw i rekrutację nowych pracowników. Coraz wyraźniej widać, że o kierunku rynku decyduje nie tyle skala powierzchni, ile dopasowanie obiektów do potrzeb biznesu - technologicznych, kosztowych i operacyjnych. Równolegle rynek stale się rozwarstwia: obok klasycznej logistyki rozwijają się formaty pod e-commerce, e-grocery czy sieci paczkomatów.
– komentuje Tomasz Mika, Head of Industrial Agency, JLL.
Czynnikiem motywującym najemców do odnowienia umowy najmu w aktualnie zajmowanym obiekcie są też modernizacje, szeroko realizowane przez właścicieli i zarządców parków magazynowych.
W 2025 r. struktura geograficzna polskiego rynku logistycznego nie uległa zmianie, a najemcy wykazywali zaufanie głównie do największych ośrodków w kraju. Tylko trzy regiony - Warszawa, Polska Centralna i Górny Śląsk - odpowiadały za ponad połowę całkowitego popytu brutto. W każdym z nich wynajęto ponad 1 mln m kw. (w większości były to przedłużenia umów). Wyróżniły się również rynki nadmorskie - Trójmiasto i Szczecin, generując łącznie ponad 670 000 m kw. całkowitego popytu. Warto zauważyć, że w okolicach Gdańska i Gdyni sam nowy popyt netto wyniósł aż 275 000 m kw. Podobny wynik odnotowano też w Krakowie, gdzie nowo powstające inwestycje otworzyły kolejne możliwości najmu.
Podaż i aktywność deweloperów
2025 był kolejnym rokiem wybiórczej aktywności deweloperów. Nowa podaż spadała w każdym kolejnym kwartale 2025 r., osiągając zaledwie 140 000 m kw. w okresie październik-grudzień. W sumie w ubiegłym roku oddano do użytku 1,7 mln m kw., co stanowi spadek o 35% w porównaniu z 2024 r. i aż 47% mniej od średniej z ostatnich pięciu lat.
Na początku 2026 r. zasoby magazynowe Polski wynoszą 37,2 mln m kw., a kolejne 1,8 mln m kw. jest w trakcie budowy. Chociaż powierzchnia projektów w realizacji wykazuje niewielki wzrost, pozostaje ona znacznie poniżej poziomów odnotowanych w rekordowych latach boomu 2021–2022.
W strukturze planowanych inwestycji wyraźnie widać ostrożne podejście deweloperów do nowych projektów. W czwartym kwartale 2025 r. tylko około 700 000 m kw. (około 40% całkowitej aktywności) było budowane na zasadzie spekulacyjnej. Ograniczenie podaży wpływa na spadek wskaźnika pustostanów, co w rezultacie może stopniowo generować presję na wartości czynszów.
– mówi Maciej Kotowski, Director, Research & Consultancy, JLL.
Pustostany
Ograniczona podaż w połączeniu ze stabilnym popytem netto (3,3 mln m kw. to wynik zbliżony do pięcioletniej średniej) spowodowała dalszy spadek wskaźnika pustostanów, który w grudniu 2025 r. wyniósł 7,3%. Łącznie w ramach powierzchni budowanej oraz istniejącej dostępne jest około 3,3 mln m kw., choć zasoby te są w dużej mierze rozdrobnione między regionami i poszczególnymi parkami. W związku z tym w niektórych regionach pojawia się ryzyko niedoboru podaży.
Czynsze
Umiarkowana aktywność deweloperów pomogła utrzymać poziom czynszów na stabilnych poziomach. Stawki w pozamiejskich parkach logistycznych na pięciu największych rynkach wahały się od 3,50 do 6,00 euro za m kw. miesięcznie, podczas gdy w lokalizacjach miejskich utrzymały się na stałym poziomie ok 8,00 euro (choć w przypadku najlepszych nieruchomości w Warszawie były nawet wyższe).
Presja na wzrost czynszów pozostaje widoczna, szczególnie w lokalizacjach kluczowych i nowo oddanych nieruchomościach, co znajduje odzwierciedlenie w stopniowym podnoszeniu się górnej granicy czynszów bazowych. Z drugiej strony, nadal podwyższony poziom pustostanów spowodował w 2025 r. niewielką korektę czynszów efektywnych. W celu zabezpieczenia najmu, wybrani deweloperzy wykazywali większą elastyczność w negocjacjach. Rosnąca różnica między wartościami nominalnymi a efektywnymi podkreśla również dojrzałość naszego rynku, wspieraną przez różnorodność formatów, standardów i lokalizacji.
Atrakcyjność inwestycyjna
Sektor przemysłowy pozostał podstawowym filarem rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne przez cały 2025 r. W okresie tym zrealizowano w sumie 34 transakcje, co jest najwyższym wynikiem od 2022 r. Rosnące średnie wartości umów i solidna lista planowanych transakcji podkreślają rosnące zaufanie inwestorów do tej klasy aktywów.
Wartość inwestycji w nieruchomości przemysłowe osiągnęła w ubiegłym roku poziom 1,5 mld euro, co stanowi znaczący wzrost o 12% w porównaniu z 2024 r. Liczba ta nie uwzględnia przełomowego międzynarodowego przejęcia GLP Capital Partners Limited przez Ares Management Corporation, które zmieniło struktury własnościowe wielu parków przemysłowych na całym świecie, w tym także w Polsce.
Jednym z najbardziej zauważalnych trendów w 2025 r. była rosnąca popularność transakcji typu sale & leaseback. Zarówno inwestorzy, jak i przedsiębiorstwa coraz częściej postrzegają ten model jako skuteczny sposób na uwolnienie kapitału z posiadanych aktywów. Dla inwestorów transakcje najmu zwrotnego zapewniają długoterminowe zabezpieczenie najmu i stabilny przepływ środków pieniężnych, co czyni je szczególnie atrakcyjnymi w okresach niepewności związanej z cłami i handlem międzynarodowym.
W grudniu w 2025 r. stopy kapitalizacji najlepszych projektów typu multi-tenant ze średnią długością najmu około pięciu lat, wynosiła około 6,50%., Dla najbardziej atrakcyjnych aktywów w Warszawie były nieznacznie wyższe - około 6,25%.
Widoki na przyszłość
W aktualnie panującej sytuacji możemy spodziewać się, że przewagę rynkową zyskają ci, którzy nie czekają na idealne warunki. Jeśli utrzyma się obecna ostrożność deweloperów, za chwilę w najbardziej pożądanych lokalizacjach i segmentach wolumen nowoczesnej powierzchni może wyraźnie się zmniejszyć, szczególnie dotyczący dużych modułów o wysokim standardzie. Według naszych danych, w całej Polsce dostępnych jest obecnie tylko 10 modułów o powierzchni większej niż 30 000 m kw. Z drugiej strony, cień geopolityki, w tym potencjalne zakończenie wojny w Ukrainie, tworzy zupełnie nowe scenariusze. Polska ma szansę stać się hubem logistycznym odbudowy i głównym beneficjentem reorganizacji łańcuchów dostaw w regionie, a pierwsze możliwe wyzwania dotyczyć będą rynku pracy i dostępności materiałów. Dlatego spodziewamy się, że 2026 rok będzie kontynuował stabilny wzrost, oparty na przemyślanych decyzjach - z naciskiem na jakość i elastyczność portfela.
– prognozuje Tomasz Mika, Head of Industrial Agency, JLL.
Źródło: JLL