Lepsze warunki finansowania nieruchomości komercyjnych w Polsce

Ostatnie miesiące 2025 r. przyniosły silne przetasowania w sektorze bankowym w Polsce, co wpływa również na rynek nieruchomości komercyjnych. Są banki, które wychodzą z Polski, ale są też takie, które chcą wejść lub powrócić po kilku latach nieobecności do naszego kraju.

Z jednej strony widzimy konsolidację rynku, czyli aktywnych instytucji formalnie ubywa. Citi Handlowy wychodzi z Polski, a jego portfel przejmuje VeloBank. PZU rozważa obecnie kilka scenariuszy wobec Alior Banku, w tym jego przejęcie przez Bank Pekao. Z drugiej strony, wracają lub debiutują nowi gracze z silnym zapleczem kapitałowym oraz regionalnym doświadczeniem, jak Erste czy UniCredit. Erste Group, przejmując Santander Bank Polska, wchodzi z pełną mocą na rynek, na którym wcześniej działał głównie przez finansowanie konsorcjalne. Z kolei UniCredit, który w przeszłości sprzedał Pekao, ponownie zaznacza swoją obecność w Polsce przez zakup Aion Banku. Choć nie zwiększa to nominalnie liczby instytucji, wpływa pozytywnie na jakość oferty wszystkich instytucji finansowych. Nowi gracze wnoszą inne podejście, doświadczenie regionalne i dostęp do międzynarodowego kapitału – mówi Jakub Leszczyński, Transaction Director w Accolade Polska.

Mniej projektów, większa konkurencja, korzystniejsze warunki

Na rynku logistycznym obserwujemy spadek liczby nowych projektów, co paradoksalnie działa na korzyść inwestorów. Uwzględniając większą ostrożność w zakresie finansowania korporacyjnego oraz utrzymujący się niski poziom aktywności finansowania transakcji M&A, banki mają dziś większą motywację, by zabiegać o klientów na rynku nieruchomości komercyjnych. Ponadto, konsekwentnie rośnie znaczenie wymogów ESG. „Zielony” projekt jest tańszy w eksploatacji, bo pomimo braku systemowych mechanizmów lub zachęt zapewniających bankom tańszy kapitał na rynku międzybankowym dla tego typu inwestycji, znajduje odzwierciedlenie w bardziej korzystnych warunkach finansowania.

To zmiana jakościowa. Widzimy większą agresywność ofert: marże spadają, zwiększają się poziomy dźwigni finansowej, a same banki są bardziej elastyczne w negocjacjach struktur i parametrów finansowania. Do tego dochodzi efekt niższych stóp procentowych oraz poprawa sytuacji ekonomicznej w skali makro, w tym stabilizacja inflacji, co łącznie znacząco poprawia warunki finansowania. Nową ciekawą tendencją na rynku jest wyraźny wzrost konkurencyjności oferty polskich banków na etapie kredytów inwestycyjnych tj. docelowych kredytów udzielanych na okres po zakończeniu budowy i komercjalizacji nieruchomości komercyjnych. Dziś niemieckie banki, które jeszcze kilka lat temu dominowały na rynku w tym zakresie, coraz mocniej odczuwają ograniczenia regulacyjne, bardziej rygorystyczną polityką kredytową oraz większą niestabilność na lokalnym rynku nieruchomości komercyjnych, a to polskie instytucje zaczynają oferować lepsze warunki. Dobrym przykładem jest refinansowanie uzyskane pod koniec ubiegłego roku przez Accolade na rozwój kilku parków przemysłowych, które zrealizowało konsorcjum z polskim bankiem w roli agenta. Wzrasta również znaczenie finansowania zielonych inwestycji, choć podejście banków do ESG nadal nie jest w Polsce jednolite. Polskie banki różnie oceniają aspekty środowiskowe. Część kładzie nacisk na certyfikaty jak BREEAM, efektywność energetyczną lub inne raportowanie. Widać jednak rosnący nacisk na zrównoważony rozwój, a projekty spełniające kryteria ESG są atrakcyjniejsze finansowo, kredyt bywa tańszy, bo ryzyko inwestycji niższe – podkreśla ekspert Accolade

Odporność i większa samodzielność

Ekspert Accolade podkreśla, że choć nominalnie w Polsce nie przybywa banków aktywnie finansujących nieruchomości komercyjne, co byłoby z korzyścią dla klientów, to konkurencja między instytucjami finansowymi rośnie, a rynek staje się coraz dojrzalszy.

Na etapie inwestycyjnym projektu, gdzie oprócz polskich graczy działają również banki zagraniczne, jest więcej opcji finansowania lub refinansowania i możliwości negocjowania lepszych warunków. Wciąż jednak wyzwaniem pozostaje etap finansowania budowy nieruchomości komercyjnych, gdzie ze względów operacyjnych, oferty pochodzą głównie z polskich banków, których liczba jest ograniczona. W konsekwencji uczestnicy rynku nadal mogą napotykać na ograniczenia wynikające z limitów kredytowych oraz maksymalnej ekspozycji kredytowej na danego klienta, co jest także powodem, dla którego polskie banki częściej muszą finansować projekty w konsorcjach, w tym z udziałem zagranicznych instytucji. Ale są też dobre informacje, ponieważ ten czynnik jest częściowo kompensowany przez sukcesywne zwiększenie skali dostępnego finansowania oraz podnoszenie limitów kredytowych przyznawanych na poszczególne projekty logistyczne średniej i dużej skali. To duża zmiana względem sytuacji sprzed kilku lat. Wciąż jednak dla dalszego wzrostu konkurencyjności rynku potrzeba większej liczby aktywnych instytucji finansujących. Inwestorzy potrzebują refinansowań, przenoszenia kredytów między bankami, a dostęp do kapitału powinien być szerszy. Mimo dynamicznych zmian – przejęć, wyjść z rynku, braku nowych banków – polski rynek utrzymuje konkurencyjność. To świadczy o jego odporności i profesjonalizacji. Nikt nie wie, jak zmiany właścicielskie wpłyną finalnie na oferty banków, ale już teraz widzimy, że zmiany są jakościowe i mają wyjątkowy charakter po okresie niższej dynamiki w zakresie przekształceń w strukturze właścicielskiej banków. – mówi Jakub Leszczyński z Accolade Polska.

Źródło: Accolade

Czytaj także:
- Polska umacnia swoją pozycję magazynową w Europie
- Droga do stabilizacji polskiego rynku magazynowego
- Rynek magazynowy w Polsce I połowa 2025 – najnowszy raport AXI IMMO