Wzrost udziału certyfikowanych „zielonych” powierzchni na polskim rynku magazynowym
- Natalia Mika, Knight Frank
- Kategoria: Komentarz tygodnia
Polski rynek magazynowy utrzymuje stabilny kurs, mimo wyhamowania tempa wzrostu obserwowanego po okresie pandemii. Zasoby powierzchni magazynowej w Polsce przekroczyły 35,3 mln m kw., co oznacza wzrost o 7,7% r/r. Jednym z najważniejszych trendów na rynku jest dynamiczny rozwój powierzchni zgodnych z zasadami zrównoważonego rozwoju. Jak aspekty ESG wpływają na rynek magazynowy? Jak rosnące koszty inwestycji zmieniły podejście deweloperów? Komentarza udziela Natalia Mika, starszy negocjator w dziale najmu powierzchni przemysłowych i magazynowych w Knight Frank.
Coraz więcej „zielonych” magazynów
Aspekty ESG coraz silniej wpływają na decyzje inwestorów, deweloperów i najemców. Obecnie ponad połowa (55%) całkowitej powierzchni magazynowej w Polsce posiada zielone certyfikaty środowiskowe. Co piąty magazyn spełnia najwyższe standardy certyfikacji, takie jak BREEAM Excellent lub Outstanding.
Zrównoważony rozwój to już nie tylko trend, ale rynkowy standard. Zielone certyfikaty wpływają nie tylko na wizerunek, ale przede wszystkim na realne oszczędności operacyjne i łatwiejszy dostęp do finansowania,
– Natalia Mika, starszy negocjator w dziale najmu powierzchni przemysłowych i magazynowych w Knight Frank.
Ten kierunek szczególnie widoczny jest w sektorze projektów BTS (built to suit). W ostatnich 12 miesiącach aż 65% nowej powierzchni oddanej do użytku w ramach tego typu inwestycji było certyfikowanych ekologicznie.
Spadek aktywności deweloperskiej
W I kwartale 2025 roku deweloperzy oddali do użytku 680 000 m kw. nowej powierzchni, czyli o 20% mniej niż rok wcześniej. Jeszcze silniejszy spadek odnotowano w przypadku projektów w budowie – ich wolumen zmniejszył się o 41% r/r do poziomu 1,4 mln m kw.
Wysokie koszty finansowania i bardziej wyważony popyt skłaniają deweloperów do ostrożniejszego planowania nowych inwestycji. Dominuje strategia „budujemy, jeśli mamy najemcę.
– dodaje Natalia Mika.
Aż 60% powierzchni aktualnie w budowie jest zabezpieczone umowami przednajmu, co świadczy o ograniczeniu projektów spekulacyjnych.
Solidny popyt i wzrost renegocjacji
W I kwartale 2025 r. podpisano umowy najmu na 1,1 mln m kw. – to wynik o 16% wyższy niż rok wcześniej, choć niższy od średniej kwartalnej z 2024 r. (1,5 mln m kw.). Ponad połowa wolumenu przypadła na trzy największe rynki: Warszawę, Górny Śląsk i Polskę Centralną.
Popyt był napędzany głównie przez renegocjacje istniejących umów (56% wolumenu), co wskazuje na ostrożność najemców. Nowe umowy stanowiły 36%, a ekspansje jedynie 7%.
Stabilizacja czynszów, rosnący poziom pustostanów
Wskaźnik pustostanów wzrósł do poziomu 8,5% (z 7,45% na koniec 2024 roku), co wynika z przewagi nowej podaży nad popytem netto. Pomimo tego czynsze pozostają stabilne – w segmencie logistycznym wahają się od 3,8 do 5 EUR/m kw., a w magazynach miejskich od 5 do 7,5 EUR/m kw. Wzrost pustostanów to naturalna konsekwencja wcześniejszego boomu inwestycyjnego. Rynek wraca do równowagi, a stabilność czynszów świadczy o jego dojrzałości.
Źródło: Knight Frank LLP