Komentarz tygodnia

Swobodny przepływ towarów i osób, a także dostępność nowych rynków zbytu po przystąpieniu Polski do UE były motorem napędowym dynamicznego rozwoju sektora magazynowego nad Wisłą. Nowoczesne centra logistyczne szybko stały się kluczowym elementem naszej infrastruktury gospodarczej. Dzięki wciąż relatywnie niskim kosztom pracy i atrakcyjnym zachętom finansowym Polska uznawana jest obecnie za strategiczne zaplecze logistyczne i magazynowe dla całego regionu.

Poprawiają się perspektywy dla logistyki i łańcucha dostaw w Polsce. Wskaźnik optymizmu w sektorze w 2024 roku wynosi 52,2, co jest najwyższym poziomem od pięciu lat – wynika z raportu Confidence Index 2024, zrealizowanego przez CBRE i P3. Prawie 6 na 10 przedstawicieli branży ocenia obecne warunki biznesowe jako lepsze lub takie same jak rok temu, podczas gdy w 2023 roku wskazało na to 44 proc. Wzrosło znaczenie m.in. umiejętności pracowników w Polsce na tle UE – 62 proc. respondentów oceniło je jako lepsze niż przeciętne. Rok temu było to 42 proc. Z kolei pozytywna ocena szybkości prowadzenia operacji w łańcuchu dostaw urosła do 46 proc.

Wejście Polski do Unii Europejskiej było kamieniem milowym na ścieżce transformacji kraju, widocznym w każdym obszarze gospodarki, także w sektorze nieruchomości. Zmiany krajobrazu rynku napędzane były przez zmieniającą się podaż,  nowe preferencje klientów, ewolucje rynku pracy, czy rozwój infrastruktury. Sektor magazynowy biura pod kątem istniejących zasobów już w 2008 roku, dysponując powierzchnią ok. 5 milionów m². Następnie, dziesięć lat później (2018), sektor magazynowy wyprzedził rynek handlowy dysponując wtedy 15 milionami m² zasobów.. Eksperci JLL podsumowują jak zmieniał się polski rynek nieruchomości przez ostatnie 20 lat.Rynek biurowy w miastach regionalnych wzrósł o ponad 820% w ciągu ostatnich 20 lat.

Całkowity popyt brutto w pierwszym kwartale na rynku magazynowym w Polsce wyniósł 923 000 m² a ogólna aktywność pozostała umiarkowana. W przeciwieństwie do wyników z poprzedniego roku, pierwsze miesiące 2024 r. były silnie napędzane przez nowe umowy i ekspansje. Na koniec marca 2024 r. wskaźnik powierzchni niewynajętej pozostał stosunkowo stabilny i wyniósł w Polsce średnio 7,8%. Wzrost wskaźnika pustostanów wywierał wpływ na sytuację związaną z czynszami, jednak w nadchodzących miesiącach presja na obniżenie stawek prawdopodobnie osłabnie ze względu na ograniczoną aktywność budowlaną. Eksperci JLL podsumowują I kwartał 2024 roku na rynku magazynowym.

Rynek magazynowy w Polsce pozostaje stabilny i dostosowuje swoje tempo do sytuacji makroekonomicznej obserwowanej w kraju i Europie. Ograniczony rozwój firm z sektora przemysłowego i logistycznego pozostał widoczny w wynikach popytu brutto, który na koniec I kw. 2024 r. wyniósł 870 tys. mkw. W okresie od stycznia do marca br. deweloperzy dostarczyli ok. 850 tys. mkw., co pozwoliło analitykom AXI IMMO na odnotowanie niewielkiego wzrostu poziomu pustostanów do 8,2%. Całkowite zasoby sektora magazynowego wynoszą obecnie ponad 32,7 mln mkw., niemniej w budowie pozostaje kolejne 2,3 mln mkw. Największa polska firma doradcza na rynku nieruchomości komercyjnych, AXI IMMO, prezentuje najnowszy raport „Rynek magazynowy w Polsce w I kw. 2024 r.”.  

Według najnowszego raportu „Rynek magazynowo-przemysłowy w Polsce”, opublikowanego przez firmę doradczą Newmark Polska, rok 2023 był jednym z najlepszych w historii rynku magazynowo-przemysłowego w Polsce. Zanotował on drugi najlepszy wynik pod względem nowej podaży (3,7 mln mkw.) oraz trzeci, jeśli chodzi o wolumen zawartych umów najmu (5,6 mln mkw.) i powierzchni będącej w budowie (2,8 mln mkw.). Znaczna dostępność powierzchni magazynowej przyniosła wyczekiwaną stabilizację czynszów.

Analizując dane zawarte w raporcie „At a Glance, IV kwartał 2023 roku, sektor powierzchni przemysłowo-logistycznych w Polsce” przygotowanym przez BNP Paribas Real Estate Poland, wyniki popytu i podaży zanotowały spowolnienie, jednak nadal są na dobrym poziomie. Na koniec 2023 roku zaobserwowano wzrost wskaźnika pustostanów i czynszów. Na popularności będą zyskiwać magazyny miejskie i obiekty szyte na miarę potrzeb najemców.

Sektor magazynowy z wynikami na stabilnym poziomie zakończył 2023 rok. Udział transakcji magazynowych dominował w całkowitym wolumenie inwestycji, stanowiąc 47%. Aktywność najemców na poziomie 5,6 mln m kw. ustąpiła jedynie wynikom z dwóch poprzednich lat. Deweloperzy dostarczyli drugi co do wielkości wolumen powierzchni magazynowej. Jakie są prognozy dla rynku magazynowego na 2024? Komentarza udziela Szymon Sobiecki, konsultant w dziale badań rynku w Knight Frank.