logistyka.net.pl - wortal logistyczny | logistyka | e-logistyka | TSL

       WYDAWCA            PARTNER PORTALU

   

A+ A A-

Zmiany na największych rynkach magazynowych w Polsce

Oceń ten artykuł
(0 głosów)

Według najnowszego raportu "Rynek magazynowy w I kwartale 2019 r.", przygotowanego przez firmę doradczą AXI IMMO, na rynku nieruchomości magazynowych zachodzą interesujące zmiany. Co się zmienia?

Anna Głowacz, dyrektor Działu Industrial w AXI IMMO: Zmiany dotyczą głównie lokalizacji. Polska Centralna dogania pod względem całkowitej podaży Górny Śląsk, Dolny Śląsk wkrótce przebije Poznań. Całkowite zasoby powierzchni magazynowej w kraju zbliżają się do 16,5 mln, a deweloperzy nie zwalniają tempa - na koniec marca w całym kraju budowano 2 mln m kw. powierzchni magazynowej. Stabilny, choć niższy w porównaniu do I kw. 2018 r., popyt w miesiącach styczeń - marzec br. na poziomie 878 tys. m kw., utrzymuje rynek w bardzo dobrej formie, a rozwój infrastruktury otwiera go na nowe lokalizacje.

Popyt: Polska Centralna obecnymi najemcami stoi, nowe umowy królują we Wrocławiu
W I kwartale 2019 r. podpisano umowy na najem 878 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. Wynik ten jest o 24% niższy niż w rekordowym I kwartale 2018 r. Mimo to, za sprawą rozwoju e-commerce i nowych inwestycji, należy do najwyższych podsumowań kwartalnych w ostatniej dekadzie.  Nowe umowy najmu i ekspansje stanowiły 67% popytu w badanych miesiącach.
Najwięcej powierzchni magazynowej w okresie styczeń - marzec 2019 r. wynajęte zostało w regionie Warszawy - 232,2 tys. m kw. Doskonały rezultat - 222,5 tys. m kw. wynajętej powierzchni odnotował rynek Polski Centralnej. Jednak należy zaznaczyć, iż w 70% został on wygenerowany przez umowy przedłużające najem klientów obecnych w regionie. Za to warty podkreślenia jest wysoki wynik Dolnego Śląska - podpisano tam kontrakty na najem 181,4 tys. m kw. z bardzo wysokim, sięgającym 94% udziałem nowych umów i ekspansji.
W całym kraju, w strukturze popytu, dominują operatorzy logistyczni (46%), sieci handlowe (21%), e-commerce (19%) i klienci z sektora motoryzacyjnego (9,5%). Rynek niezmiennie pozostaje pod silnym wpływem e-handlu, który nie tylko generuje popyt, ale wpływa również na dywersyfikację formatów nieruchomości wybieranych przez najemców, w tym wzrost zainteresowania miejskimi magazynami obsługującymi logistykę ostatniej mili.

Podaż: Podaż stolicy przekroczyła 4 mln m kw., Polska Centralna dogania Górny Śląsk, a rozpędzony Wrocław wkrótce zdystansuje Poznań
Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej na koniec I kw. 2019 r. wyniosła 16,5 mln m kw. Od stycznia do końca marca br. oddanych do użytkowania zostało 585,8 tys. m kw., co oznacza wzrost o 86% w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku (314 tys. m kw.). Największym rynkiem pozostaje region Warszawy (ponad 4 mln m kw.). W czołówce lokalizacji magazynowych w minionym kwartale zaobserwowano interesującą zmianę. Dzięki wysokiej aktywności deweloperów na rynku Polski Centralnej w minionych kwartałach całkowite zasoby powierzchni magazynowej w Łodzi i okolicach przekroczyły 2,7 mln i tym samym bardzo zbliżyły się do podaży Górnego Śląska wynoszącej 2,75 mln. W minionych miesiącach sporo nowych inwestycji, bo 101,8 tys. m kw. oddano również na Dolnym Śląsku, a kolejne 275 tys. m kw. znajduje się w budowie. Przewidujemy, że w najbliższych kwartałach łączne zasoby tego rynku będą wyższe od podaży Poznania.
Pod względem nowej podaży w miesiącach styczeń - marzec 2019 prym wiodła Polska Centralna (26% podaży kraju). Szczególną uwagę w raporcie AXI IMMO przykuwają dane dotyczące wolumenu oddanej do użytkowania powierzchni na rynkach Polski Wschodniej, na które przypadło w okresie od stycznia do marca 20,1% nowej podaży (120,4 tys. m kw.) Analitycy AXI IMMO wyraźnie zaznaczają jednak w raporcie, że dotyczy on w całości ukończenia budowy centrum logistycznego Zalando Lounge pod Olsztynkiem. Znaczny udział w nowej podaży kraju, na poziomie 17,4% odnotował Dolny Śląsk.
Zgodnie za raportem AXI IMMO na koniec marca 2019 r. w całym kraju w budowie było 2 mln m kw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. Najwięcej w budowie pozostaje na terenie Górnego Śląska (560 tys. m kw.) i Polski Centralnej (530 tys. m kw.).

Wskaźnik pustostanów: Projekty spekulacyjne i relokacje dużych klientów szczególnie zauważalne w Poznaniu i Polsce Centralnej
W I kwartale 2019 roku średni współczynnik powierzchni niewynajętej wyniósł 4,7%, co oznacza zmianę o 0,5 proc. w porównaniu do pustostanu na koniec 2018 r. Największe wzrosty wskaźników pustostanów w przeciągu minionego kwartału odnotowano w Polsce Centralnej (z 5,3% do 7,2%). Z kolei najwięcej wolnej powierzchni dostępnej od zaraz znajduje się w Poznaniu - stanowi ona 8,7% zasobów regionu.
Wysoki współczynnik powierzchni niewynajętej w Poznaniu jest konsekwencją relokacji dużych klientów oraz oddania w ciągu ostatnich kilku kwartałów kolejnych powierzchni spekulacyjnych. W najbliższych kwartałach podobnego zjawiska spodziewamy się również w Polsce Centralnej.

Stawki czynszów: Dalsze wzrosty. Koszty budowy i rynek inwestycyjny zmniejszą możliwości negocjacyjne najemców
Większość lokalizacji magazynowych w minionym kwartale wpisała się w delikatny trend wzrostowy w zakresie stawek czynszów. Największe wzrosty czynszów w porównaniu do analogicznego okresu 2018 roku odnotowano na rynkach Wrocławia i Trójmiasta, jednak stawki w tych regionach wciąż nie odstają od średniej rynkowej (odpowiednio 2.7 - 2.9 euro/m kw. oraz 2.6 - 2.9 euro/m kw.). W I kw. 2019 r. najatrakcyjniejsze stawki efektywne najemcy mogli uzyskać w okolicach Warszawy i Poznania (2,1 - 2,5 euro/m kw.).
Najemcy, którym kończą się umowy najmu podpisane 3-5 lat temu, muszą mieć na uwadze, że w aktualnych warunkach rynkowych stawki czynszu porównywalne do tych z bieżącej umowy, zwłaszcza w nowych projektach, będą trudne do uzyskania. Ze względu na wzrost kosztów budowy oraz zainteresowanie produktami magazynowymi wśród uczestników rynku inwestycyjnego zmniejszyła się elastyczność w zakresie ustalania stawek bazowych za wynajem powierzchni magazynowych.

Prognozy: Stabilizacja i bezpieczny optymizm
Przewidujemy, że rok 2019 będzie okresem spowolnienia gospodarczego dla krajów europejskich, co w pewnym stopniu może odbić się na kondycji rynku nieruchomości magazynowych. Zauważamy jednak, iż prognozy co do wzrostu PKB Polski w 2019 i 2020 r. są pozytywne (na poziomie odpowiednio 4,2% i 3,6%), a to w połączeniu z wysokim udziałem inwestycji związanych z rozwojem sektora e-commerce w kraju daje stabilną perspektywę dla sektora.
Ze względu na niską dostępność pracowników w głównych hubach logistycznych kraju zarówno deweloperzy, jak i najemcy będą poszukiwać nowych, atrakcyjnych pod względem infrastruktury drogowej oraz rynku pracy lokalizacji. Przykładem są planowane projekty w takich miejscowościach, jak: Olsztyn, Rzeszów czy Świebodzin.
W zakresie dostępności powierzchni magazynowej duże zmiany zauważalne będą zwłaszcza w Centralnej Polsce, gdzie powstaje wiele wielkometrażowych inwestycji i planowane są relokacje dużych najemców. W większości lokalizacji w kraju wiodący będzie trend stabilizacji lub dalszego wzrostu stawek czynszowych w nadchodzących kwartałach.

W najbliższych miesiącach na rynku inwestycyjnym zainteresowanie produktami magazynowymi będzie się utrzymywało na dotychczasowym, relatywnie wysokim poziomie. Lokując swój kapitał, inwestorzy wciąż koncentrować się będą na obiektach typu prime i dobrze wynajętych inwestycjach w miastach.

Ostatnio zmieniany poniedziałek, 27 maj 2019 08:58

Z ostatniej chwili

  • 1
  • 2
  • 3

Koleje Dolnośląskie pojadą do Pragi

Koleje Dolnośląskie pojadą do Pragi

Wraz z wejściem w życie nowego rozkładu jazdy 9 grudnia 2019 r. uruchomione zostanie bezpośrednie...

Poczta Polska wybrała auta elektryczne

Poczta Polska wybrała auta elektryczne

Pracownicy Poczty Polskiej będą wkrótce doręczać paczki przy pomocy Nissanów e-NV200, elektrycznych samochodów dostawczych, które...

Unia Europejska nie przygotuje przedsiębiorców na brexit

Unia Europejska nie przygotuje przedsiębiorców na brexit

138 milionów funtów będzie kosztować kampania informacyjna, która ma pomóc między innymi przedsiębiorcom przygotować się...

Ostatnio na forum

 Instytut Logistyki i Magazynowania

Zapisz się do newslettera

Logowanie

LOGOWANIE

Rejestracja

Rejestracja użytkownika
lub Anuluj